Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi, które wejdą w życie z dniem 30 kwietnia 2016 roku

Nieruchomości

I. Wprowadzenie

W dniu 14 kwietnia 2016 roku Sejm RP uchwalił projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej jako: Nowelizacja), która ma wprowadzić istotne zmiany dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi, uregulowanego w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako: Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego). Nowelizacja, po przyjęciu przez Sejm RP poprawek wprowadzonych przez Senat RP, została w dniu 26 kwietnia 2016 roku podpisana przez Prezydenta RP. Zmienione w wyniku Nowelizacji przepisy zaczną obowiązywać od dnia 30 kwietnia 2016 roku. Co więcej, Nowelizacja spowoduje, że uchylona zostanie także ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako: Ustawa z 2015 roku), która przegłosowana przez Sejm poprzedniej kadencji, miała od 1 maja 2016 roku zastąpić Ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego.

 

II. Główne cele Nowelizacji

1. Bezpośrednim powodem przygotowania Nowelizacji jest fakt, że w dniu 1 maja 2016 roku upływa 12-letni okres ochronny na zakup polskich nieruchomości rolnych przez cudzoziemców (ograniczenie to funkcjonowało od momentu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej). Podobne regulacje prawne zmierzające do znaczącego utrudnienia cudzoziemcom nabywania nieruchomości rolnych, z tego samego powodu wprowadzono dotychczas między innymi na Litwie, Węgrzech, w Bułgarii i Słowacji.

2. Zgodnie z uzasadnieniem Nowelizacji, jej podstawowym założeniem jest utrzymanie rodzinnego charakteru gospodarstw rolnych. W tym celu Nowelizacja wprowadza szereg rozwiązań, które mają zapobiec nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz doprowadzić do podniesienia kwalifikacji zawodowych wśród osób prowadzących gospodarstwa rolne. Co więcej, zamiarem ustawodawcy jest zablokowanie postępującego zmniejszania się powierzchni użytków rolnych. Innymi słowy, Nowelizacja ma spowodować zahamowanie sprzedaży nieruchomości rolnych na cele inne, niż prowadzenie gospodarstw rolnych, a zwłaszcza zapobiec przeznaczaniu użytków rolnych na cele inwestycyjne.

 

III. Zmiany w obrocie prawnym nieruchomościami rolnymi

1. Kluczowa dla kwestii obrotu nieruchomościami rolnymi jest definicja nieruchomości rolnej. Zgodnie z Nowelizacją, obowiązująca aktualnie definicja (art. 2 pkt 1 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) ma pozostać niezmieniona. W konsekwencji, przez nieruchomość rolną (lub inaczej grunt rolny) w dalszym ciągu należy rozumieć nieruchomość, która może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie (produkcja roślinna, zwierzęca, ogrodnicza lub sadownicza). Co istotne, w świetle zarówno Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jak i Nowelizacji, nie jest nieruchomością rolną nieruchomość położona na obszarze przeznaczonym na cele inne niż rolne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

2. Nowelizacja wyłącza zastosowanie Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w odniesieniu do (art. 11 Nowelizacji):

  • nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha;
  • gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie Nowelizacji, zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 909, 1338 i 1695);
  • nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.

3. W wyniku Nowelizacji utrudnieniu ulegnie sposób dokonywania transakcji sprzedaży nieruchomości rolnych. Aby kupić nieruchomość rolną, sprzedający lub kupujący będzie musiał uzyskać zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej jako: Agencja) w formie decyzji administracyjnej. Powyższa decyzja wydawana będzie na wniosek sprzedającego, w którego uzasadnieniu należy wskazać, że:  

  • nie było możliwości nabycia tej nieruchomości przez rolnika indywidualnego, osobę bliską, związek wyznaniowy, gminę lub Skarb Państwa,
  • kupujący udowodni, że jest w stanie należycie prowadzić działalność rolniczą,
  • w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Jeżeli z wyżej wspomnianym wnioskiem wystąpi kupujący, wówczas w jego uzasadnieniu należy wskazać, że:

  • kupujący zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne (tj. zorganizowaną całość gospodarczą, prowadzona przez rolnika indywidualnego, w skład której wchodzą grunty rolne o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha i nie większej niż 300 ha wraz z budynkami, urządzeniami i inwentarzem),
  • kupujący posiada kwalifikacje rolnicze albo przyznano mu pomoc w ramach unijnego programu wspierania rozwoju obszarów wiejskich (pod warunkiem, że nabędzie kwalifikacje rolnicze),
  • kupujący udowodni, że jest w stanie należycie prowadzić działalność rolniczą,
  • kupujący zobowiąże się do zamieszkiwania na terenie gminy, na której położona jest przedmiotowa nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia zawarcia umowy.

4. W razie odmowy wyrażenia zgody, sprzedający lub kupujący nieruchomość może wnieść odwołanie od wspomnianej decyzji do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Jeżeli jednak Minister nie zmieni przedmiotowej decyzji lub sprzedający nie wniesie od decyzji odwołania, wówczas sprzedający może żądać (w terminie miesiąca), aby Agencja wykupiła przedmiotową nieruchomość za kwotę odpowiadającą wartości rynkowej (ustala ją sama Agencja).  

5. Zgodnie z Nowelizacją wyżej wspomnianej zgody Prezesa Agencji na sprzedaż nieruchomości rolnej nie potrzebują:

  • rolnik indywidualny (tj. osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których powierzchnia nie jest większa niż 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała od co najmniej 5 lat w gminie, w której położona jest jedna z tych nieruchomości i prowadząca to gospodarstwo osobiście przez co najmniej 5 lat),
  • osoba bliska zbywcy (tj. dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby adoptujące i adoptowane),
  • gmina,
  • Skarb Państwa,
  • związek wyznaniowy.

6. Przeniesienie własności nieruchomości rolnej bez decyzji Prezesa Agencji może nastąpić również w wyniku:

  • dziedziczenia,
  • przekroczenia granicy nieruchomości w trakcie budowy przez sąsiada,
  • wzniesienia budynku przez posiadacza gruntu,
  • postępowania restrukturyzacyjnego.

7. Nowelizacja wprowadza zakaz nabycia przez rolnika indywidualnego nieruchomości rolnej, jeżeli po przeprowadzeniu tej transakcji posiadałby on areał większy, niż 300 ha (przed Nowelizacją areał nie mógł być większy, niż 500 ha). Ponadto, znowelizowane przepisy wskazują, że w sytuacji wspólności małżeńskiej, wystarczy, iż tylko jeden z małżonków będzie rolnikiem indywidualnym.

8. Nowelizacja w dalszym ciągu przewiduje, że prawo pierwokupu nieruchomości rolnej posiada dzierżawca tej nieruchomości, jeżeli:

  • umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej (z urzędowo poświadczonymi, przez wójta lub notariusza podpisami),
  • umowa była wykonywana przez co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia,
  • nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy,
  • kupcem nieruchomości nie jest gmina, Skarb Państwa, osoba bliska zbywcy, związek wyznaniowy lub osoba, która uzyskała decyzję Prezesa Agencji.

9. Agencja nadal pozostaje uprawniona do pierwokupu nieruchomości rolnej, przy czym kluczową zmianą jest to, że w wyniku Nowelizacji zlikwidowany zostanie obowiązujący dziś limit 5 ha. Innymi słowy, Agencja będzie uprawniona kupić każdą nieruchomość rolną, niezależnie od wielkości areału, jeżeli:

  • nie ma uprawnionego dzierżawcy lub nie korzysta on z przysługującego mu prawa lub,
  • nabywcą nieruchomości nie jest gmina, Skarb Państwa, osoba bliska sprzedającego, związek wyznaniowy lub osoba, która uzyskała decyzję Prezesa Agencji.

Przedmiotowego uprawnienia Agencji nie stosuje się jednak, do wspomnianych już:

  • nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha;
  • gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie Nowelizacji, zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 909, 1338 i 1695);
  • nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.

10. Mając na uwadze powyższe, należy zwrócić uwagę na odrębność uprawnień Agencji w przypadku wydania decyzji oraz prawa pierwokupu. W przypadku, gdy kupującym nieruchomość rolną jest osoba nieposiadająca kwalifikacji rolniczych, wówczas dla ważności transakcji konieczna jest wyżej wspomniana decyzja Prezesa Agencji. Z kolei, jeżeli kupującym grunt rolny jest rolnik indywidualny, wówczas co prawda nie potrzebuje on zgody Prezesa Agencji, jednakże Agencja może skorzystać z prawa pierwokupu. W pozostałych przypadkach, tj. kiedy kupującym jest osoba bliska, gmina, Skarb Państwa lub związek wyznaniowy, nie tylko zgoda Prezesa Agencji jest niepotrzebna, ale co więcej, Agencja nie posiada prawa pierwokupu.

11. Ograniczeniem w obrocie nieruchomościami rolnymi jest również obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez co najmniej 10 lat przez kupującego na nabytym gruncie rolnym oraz obowiązek zamieszkiwania przez niego na ternie gminy, na której znajduje się przedmiotowy grunt rolny przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia nieruchomości. W razie niezachowania powyższych terminów Agencja (w wyniku Nowelizacji otrzymała prawo przeprowadzania kontroli), po ogłoszeniu przez sąd wyroku, może odkupić tę nieruchomość za kwotę odpowiadającą wartości rynkowej (ustala ją Agencja). Wyjątkowo tylko, sąd może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości przed upływem powyższych terminów, jeżeli stwierdzi, że konieczność taka zachodzi i wynika z przyczyn losowych (niezależnych od właściciela gruntu).

12. Kolejną istotną zmianą, którą wprowadza Nowelizacja jest prawo Agencji do pierwokupu udziałów i akcji we wszystkich spółkach handlowych (oprócz spółek notowanych na giełdzie), które są właścicielem nieruchomości rolnej. Jedynym wyjątkiem, jaki przewiduje Nowelizacja jest sprzedaż udziałów lub akcji osobom bliskim. Co więcej, po wejściu w życie Nowelizacji, spółki osobowe (tj. spółki jawne, partnerskie, komandytowe lub komandytowo-akcyjne), które są właścicielami nieruchomości rolnych muszą powiadomić Agencję o zmianie składu wspólników (chyba że nowym wspólnikiem zostanie osoba bliska). W takim przypadku Agencja ma prawo odkupić nieruchomość rolną, której właścicielem jest spółka osobowa za kwotę odpowiadającą wartości rynkowej (ustala ją Agencja).

13. Niezależnie od umowy sprzedaży, prawo pierwokupu nieruchomości rolnej Agencja będzie posiadać również, gdy do przeniesienia własności tej nieruchomości dojdzie w wyniku jakiejkolwiek czynności cywilnoprawnej (np. darowizny albo zamiany) lub orzeczenia sądu albo organu administracyjnego (np. postanowienie sądu o zasiedzeniu nieruchomości). Wówczas Agencja również może odkupić przedmiotową nieruchomość za kwotę odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości (ustala ją Agencja), o ile nowym właścicielem nie jest:

  • osoba bliska,
  • spadkobierca,
  • rolnik indywidualny w wyniku zapisu windykacyjnego,
  • związek wyznaniowy,
  • osoba, która uzyskała decyzję Prezesa Agencji.

14. We wszystkich wyżej wskazanych przypadkach, kiedy Agencja dąży do nabycia nieruchomości rolnej i w tym celu ustala jej wartość rynkową, dotychczasowy właściciel nieruchomości ma prawo wystąpić do sądu (w terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia Agencji o nabyciu nieruchomości) o ustalenie jej wartości rynkowej.

15. Nowelizacja wprowadza również zakaz obciążania nieruchomości rolnej hipoteką, jeżeli jej wartość przewyższa wartość rynkową nieruchomości. Powyższy zakaz nie ma jednak zastosowania do hipotek wpisanych do ksiąg wieczystych przed wejściem w życie Nowelizacji.

16. Wszystkie czynności związane ze sprzedażą nieruchomości rolnych, które zostały dokonane przed 30 kwietnia 2016 roku, będą regulowane przez przepisy obecnie obowiązujące. W konsekwencji, jeżeli np. nieruchomość rolna ma mniej, niż 5 ha, a jej sprzedaż zostanie dokonana przed 30 kwietnia 2016 roku, wówczas Agencja nie ma prawa pierwokupu, ponieważ nie stosuje się przepisów Nowelizacji tylko przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie jest natomiast możliwa sprzedaż nieruchomości w ten sposób, że umowa przedwstępna zostanie podpisana przed 30 kwietnia 2016 roku, a umowa sprzedaży po tym terminie, ponieważ wówczas do tej umowy będą miały już zastosowanie przepisy Nowelizacji. Podobnie nie będzie możliwe zastosowanie przepisów obecnie obowiązujących po 30 kwietnia 2016 roku, w razie zawarcia przed tym terminem umowy zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości. Ustawodawca wyłączył, także w przepisach Kodeksu cywilnego możliwość zawarcia umowy sprzedaży pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

17. Nowelizacja nie przewiduje natomiast żadnych ograniczeń w zakresie dzierżawy, wobec czego w dalszym ciągu można swobodnie wydzierżawiać i dzierżawić nieruchomości rolne, bez zgody organów administracji publicznej lub samorządu terytorialnego.

 

IV. Podsumowanie

Przepisy Nowelizacji, wprowadzają złożony tryb zawierania umów sprzedaży gruntów rolnych oraz rozszerzają kompetencje i uprawnienia Agencji. Wśród kluczowych dla kształtu rynku obrotu nieruchomościami rolnymi zmian należy wymienić:

  • konieczność uzyskania decyzji Prezesa Agencji wyrażającej zgodę na sprzedaż nieruchomości rolnych niezabudowanych większych, niż 0,3 ha, jeżeli kupującym nie jest rolnik, osoba bliska, gmina, Skarb Państwa lub związek wyznaniowy,
  • konieczność uzyskania decyzji Prezesa Agencji wyrażającej zgodę na sprzedaż nieruchomości rolnych zabudowanych większych, niż 0,5 ha, jeżeli kupującym nie jest rolnik, osoba bliska, gmina, Skarb Państwa lub związek wyznaniowy
  • prawo Agencji do pierwokupu nieruchomości niezabudowanych większych, niż 0,3 ha, o ile kupującym nie jest osoba bliska, dzierżawca, gmina, Skarb Państwa lub związek wyznaniowy,
  • prawo Agencji do pierwokupu nieruchomości zabudowanych większych, niż 0,5 ha, o ile kupującym nie jest osoba bliska, dzierżawca, gmina, Skarb Państwa lub związek wyznaniowy,
  • obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 10 lat na nabytej nieruchomości od dnia nabycia przez osobę, która uzyskała decyzję Prezesa Agencji,
  • obowiązek zamieszkiwania w gminie, na której położona jest nabyta nieruchomość przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez osobę, która uzyskała decyzję Prezesa Agencji,
  • prawo Agencji do kontroli składu wspólników spółek osobowych, będących właścicielami nieruchomości rolnych,
  • prawo Agencji do pierwokupu udziałów i akcji spółek kapitałowych, które są właścicielami gruntów rolnych,
  • prawo Agencji do pierwokupu nieruchomości, której własność została przeniesiona w wyniku jakiejkolwiek innej umowy, niż sprzedaż (np. darowizna) oraz orzeczenia sądu lub organu administracyjnego (postanowienie o zasiedzeniu).

 

Podsumowując, podmioty zamierzające w najbliższym czasie sprzedać lub kupić nieruchomość rolną powinny mieć na uwadze opisane powyżej zmiany, które wejdą w życie z dniem 30 kwietnia 2016 roku.

Radosław Kołodziej

Tomasz Pałasz