Najem krótkoterminowy w ramach działalności fundacji rodzinnej - kontrowersje.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (dalej jako: „Ustawa o FR”) fundacja rodzinna może wykonywać działalność gospodarczą tylko w zakresie dozwolonym niniejszym artykułem. Jeżeli fundacja wykroczy poza zakres dozwolony, nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w CIT oraz zapłaci sankcyjną stawkę 25% podatku dochodowego od osób prawnych. Jedną z dozwolonych działalności dla fundacji rodzinnej jest prowadzenie najmu. Ustawodawca nie doprecyzowuje jednak jego charakteru, skąd wynikają rozbieżności w orzekaniu pomiędzy organami administracji skarbowej a sądami administracyjnymi, zwłaszcza w kwestii najmu krótkoterminowego.
Rozstrzygnięcia organów podatkowych w tej kwestii nie sprzyjają podatnikom, czego przykładem jest interpretacja indywidualna z dnia 10 kwietnia 2025 roku o numerze 0111-KDIB1-2.4010.71.2025.2.EJ. We wskazanej sprawie fundacja rodzinna planowała prowadzić działalność gospodarczą polegającą na krótkoterminowym najmie lokali mieszkalnych, korzystając przy tym ze zwolnienia w zakresie podatku CIT co do otrzymywanego z tego tytułu czynszu najmu. Dochód z najmu miał pochodzić od podmiotów innych niż beneficjent, fundator, podmiot powiązany z beneficjentem, fundatorem lub fundacja rodzinna. Najemcami apartamentów były podmioty niepowiązane w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT.
Podatnik zadał organowi następujące pytania:
1. Czy najem krótkoterminowy lokali mieszkalnych mieści się w dozwolonej działalności Fundacji, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 Ustawy o FR?
2. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pyt. nr 1, czy dochody Fundacji osiągnięte z najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych podmiotom niepowiązanym korzystają ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT?
Podatnik argumentował, że nie istnieją podstawy prawne do różnicowania skutków podatkowych najmu długoterminowego i najmu krótkoterminowego na gruncie art. 5 ust. 1 pkt 2 Ustawy o FR, a w konsekwencji uznania, że prowadzenie przez fundację rodzinną najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych stanowi działalność niedozwoloną. Co skutkuje tym, że przychody fundacji rodzinnej z najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych (apartamentów) na rzecz podmiotów niepowiązanych korzystają z wyłączenia z opodatkowania na gruncie art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT, ponieważ stanowią działalność dozwoloną fundacji rodzinnej.
Organ uznał stanowisko wnioskodawcy za nieprawidłowe. Pomimo tego, że art. 5 ust. 1 pkt 2 Ustawy o FR literalnie dopuszcza najem, organ wskazał, że: chodzi o tradycyjny, sformalizowany najem o cechach umowy najmu/dzierżawy (dłuższy okres, formalne umowy, stały najemca, cykliczne rozliczenia), a najem krótkoterminowy (np. na kilka dni lub tygodni) nie mieści się w tym zakresie – ma inny charakter i nie odpowiada wymogom „tradycyjnego” najmu. Organ podkreślił, że przepisy o zwolnieniu podatkowym muszą być interpretowane ściśle i literalnie, a najem krótkoterminowy nie został wprost wymieniony jako dozwolona działalność fundacji rodzinnej.
Zatem zdaniem organów skarbowych dochody z najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych nie będą objęte zwolnieniem podatkowym. Fundacja prowadząc tego rodzaju działalność będzie musiała opodatkować przychody z tego tytułu wg ogólnych zasad (w tym stawką 25% w przypadku przekroczenia zakresu działalności dozwolonej fundacji rodzinnej – art. 24r ust. 1 ustawy o CIT).
Co istotne, z takim stanowiskiem nie zgadzają się sądy administracyjne. Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 czerwca 2024 r. (I SA/Gd 219/24) nie istnieją podstawy do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych, albowiem w art. 5 ust. 1 pkt 2 Ustawy o FR nie zastrzeżono kryteriów zwyczajowego zawarcia umowy w formie pisemnej, uiszczenia kaucji zabezpieczającej oraz dłuższych okresów czasowych. Wskazany przepis, w którym przewidziano dopuszczalny zakres działalności polegającej również na udostępnianiu mienia do korzystania na innej podstawie niż najem lub dzierżawa potwierdza brak podstaw do wyłączenia z tej działalności krótkoterminowego najmu lokali.
Sąd wskazał, że działalność Fundacji polegająca na krótkoterminowym wynajmowaniu apartamentów będzie stanowiła działalność dozwoloną, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 Ustawy o FR i w konsekwencji nie będzie podlegała opodatkowaniu 25% stawką podatku. Analogicznie orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 2 kwietnia 2025 r. o sygn. akt I SA/Gl 1191/24.
Spór o kwalifikację najmu krótkoterminowego jako działalności dozwolonej w ramach fundacji rodzinnej pokazuje istotne rozbieżności między literalną wykładnią przepisów dokonywaną przez organy podatkowe a podejściem sądów administracyjnych, które uwzględniają cel oraz sens całego systemu prawnego. Choć organy podatkowe prezentują restrykcyjne stanowisko, wyłączające najem krótkoterminowy z dozwolonej działalności fundacji rodzinnej, orzecznictwo sądowe – w tym wyroki WSA w Gdańsku i Gliwicach – potwierdza możliwość objęcia tej formy najmu zwolnieniem podatkowym. W praktyce oznacza to, że fundacje rodzinne, planując działalność związaną z najmem krótkoterminowym, powinny liczyć się z ryzykiem sporu z fiskusem, a w razie potrzeby bronić swoich racji przed sądami administracyjnymi. Ostatecznie dopiero linia orzecznicza Naczelnego Sądu Administracyjnego może przesądzić o tym, czy najem krótkoterminowy lokali mieszkalnych przez fundację rodzinną będzie mógł korzystać ze zwolnienia podatkowego przewidzianego w art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT.