Możliwości zmiany warunków umów z powodu epidemii koronawirusa (COVID-19)

Ogólne

Szanowni Państwo,

w wyniku wystąpienia epidemii koronawirusa COVID-19, jak również szeregu działań zapobiegawczych podjętych zarówno przez organy władzy Rzeczypospolitej Polskiej, jak również rządy innych państw, wystąpiły ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej oraz w wykonywaniu pracy przez pracowników. Skutkują one m.in. spadkiem zamówień, opóźnieniami w realizacji płatności przez kontrahentów, a tym samym obniżeniem przychodów oraz trudnościami w płynności finansowej wielu przedsiębiorców. Jednocześnie, przedsiębiorcy muszą ponosić liczne wydatki stałe wynikające m.in. z obowiązujących ich umów oraz obciążeń publicznoprawnych.

Celem niniejszego opracowania jest przedstawienie możliwości uzyskania przez przedsiębiorców zmiany warunków obowiązujących ich umów, na przykładzie umowy najmu.

Informacje przedstawione poniżej mogą mieć zastosowanie, w określonym zakresie, także do stosunków prawnych wynikających z innego rodzaju umów.

 

1. Stan epidemii

Wybuch epidemii koronowirusa o skali uzasadniającej wprowadzenie stanu epidemii należy uznać za zdarzenie o charakterze siły wyższej, jak również skutkujące nadzwyczajną zmianą stosunków. Zdarzenie to ma charakter zewnętrzny, było niemożliwe do przewidzenia, a także niemożliwym było zapobiegnięcie jego skutkom. Stan siły wyższej został potwierdzony prawnie, m.in. rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego oraz rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii („Rozporządzenia” lub „Rozporządzenie”).

Zgodnie z Rozporządzeniami, w okresie od dnia 14 marca 2020 roku do czasu ustania stanu epidemii, wprowadzone zostały ograniczenia funkcjonowania instytucji lub zakładów pracy. Wprowadzone ograniczenia dotyczą rodzajów działalności wskazanych enumeratywnie w  Rozporządzeniach i polegają one na całkowitym zakazie ich wykonywania. 

 

2. Możliwe działania najemców

Określona grupa najemców najprawdopodobniej już w najbliższym czasie zostanie objęta rozwiązaniami systemowymi. Rządowy projekt Tarczy Antykryzysowej zakłada m.in. obniżenie o 90 % czynszu za okres gdy najemca lokalu nie prowadził działalności w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub epidemii.

Pozostali najemcy, których dotknęły skutki epidemii koronawirusa (zamknięcie lokali oraz drastyczne obniżenie przychodów), mają możliwość wystąpienia do wynajmujących z wnioskami o (i); proporcjonalne obniżenie czynszu najmu na czas trwania epidemii koronawirusa i związanymi z tym ograniczeniami w korzystaniu z zajmowanych lokali (ii)  odroczenie płatności czynszu najmu przez określny okres (iii) przedterminowe rozwiązanie umów zawartych na czas określony.

Okresem w którym nastąpiło ograniczenie w korzystaniu z lokali będzie co do zasady okres od dnia 14 marca 2020 roku (wejście w życie ograniczeń wynikających z Rozporządzenia z dnia 13 marca 2020 roku) do dnia uchylenia stanu zagrożenia epidemiologicznego/stanu epidemii. 

W przypadku braku osiągnięcia porozumienia z wynajmującymi w drodze negocjacji, istnieje możliwość złożenia przez najemców jednostronnego oświadczenia np. o obniżeniu czynszu najmu na czas trwania epidemii koronawirusa oraz ograniczeń w korzystaniu z zajmowanych lokali. Konsekwencją powyższego mogą być jednak określone działania wynajmującego (np. skorzystanie
z zabezpieczeń umownych, wypowiedzenie umowy najmu, powództwo o zapłatę czynszu),a w konsekwencji spór sądowy.

Kolejną możliwością jest sformułowanie przez najemców stosownego roszczenia na drodze postępowania sądowego. Roszczeniami takimi mogą być:

  1. powództwo o ustalenie siły wyższej z powodu której najemcy mogą przysługiwać na gruncie umowy najmu określone uprawnienia, w szczególności możliwość uchylenia się od zapłaty czynszu najmu (w określonym zakresie) lub możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony;
  2. powództwo o ustalenie, że doszło do skutecznego obniżenia czynszu na skutek złożonego oświadczenia o obniżeniu czynszu najmu;
  3. powództwo o zmianę stosunku prawnego (umowy najmu) z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków (rebus sic stantibus) - najemca mógłby domagać się w szczególności zmiany wysokości czynszu za dany okres.

Już na wstępnym etapie postępowania sądowego istnieje możliwość wystąpienia z wnioskiem o zabezpieczenie roszczeń formułowanych przez najemcę (możliwe jest złożenie wniosku
o zabezpieczenie jeszcze przed wniesieniem pozwu). Zabezpieczenie może polegać np. na obniżeniu czynszu najmu na czas trwania procesu lub odroczeniu płatności czynszu. W obecnej sytuacji trudno jednak przewidzieć w jakim terminie sąd wydałby stosowne postanowienie.

W kontekście opisanych powyżej możliwości działań, inaczej przedstawia się sytuacja najemców objętych ograniczeniami wynikającymi z Rozporządzeń, którzy jednak nie prowadzą działalności
w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, a najemców nie objętych ograniczeniami wynikającymi z Rozporządzeń, którzy z własnej inicjatywy, w celu ochrony zdrowia swoich pracowników i współpracowników, wstrzymali prowadzoną przez siebie działalność w zajmowanych lokalach.

W przypadku gdy lokal jest objęty ograniczeniami wynikającymi z Rozporządzeń, najemcy mają możliwość powoływania się na wady prawne lokali, z których nie mają możliwości korzystać z uwagi na obowiązujące przepisy. Najemcom takim łatwiej też będzie wykazać brak ekwiwalentności świadczeń stron umowy najmu.

Epidemia Koronowirusa ma wpływ także na inne podmioty niewymienione w Rozporządzeniach. Co prawda, jeżeli rodzaj i zakres prowadzonej działalności nie został objęty przepisami Rozporządzeń, to nie ma obligatoryjnych przesłanek do ograniczenia działalności i zamykania lokali. Podmioty te mogą jednak z własnej inicjatywy, w celu ochrony zdrowia swoich pracowników i współpracowników, wstrzymać prowadzoną przez siebie działalność w zajmowanych lokalach. Najemcy nie objęci ograniczeniami wynikającymi z Rozporządzeń mają więc co do zasady słabsze argumenty w trakcie rozmów lub sporu z wynajmującymi, niż najemcy objęci Rozporządzeniami. Mają oni jednak możliwość m.in. argumentacji, że powstrzymanie się od korzystania z zajmowanych lokali jest zgodne z wytycznymi organów państwowych w zakresie przeciwdziałania epidemii koronawirusa, które zakładają ograniczenie kontaktów bezpośrednich.

W odniesieniu do obu wymienionych powyżej kategorii najemców, istotne są skutki epidemii koronawirusa i braku korzystania z zajmowanych lokali, w postaci spadków w przychodach oraz problemów z ich płynnością  finansową. Skutki te muszą faktycznie i istotnie wpływać na możliwości wywiązania się przez nich z zaciągniętych zobowiązań.

Podstawą prawną działań oraz roszczeń najemców mogą być klauzule umowne dotyczące siły wyższej lub przepisy kodeksu cywilnego, w szczególności art. 3571  (klauzula rebus sic stantibus dotycząca nadzwyczajnej zmiany stosunków).

 

3. Siła wyższa

W orzecznictwie sądowym dominuje koncepcja obiektywna siły wyższej rozumianej jako zdarzenie zewnętrzne, o charakterze nadzwyczajnym, przejawiającym się w nieznacznym stopniu prawdopodobieństwa jego wystąpienia oraz o charakterze przemożnym, polegającym na niemożności jego „opanowania" i zapobieżenia jego skutkom na istniejącym w danej chwili poziomie rozwoju wiedzy i techniki. Przejawem tak rozumianej siły wyższej mogą być katastrofy żywiołowe, a także akty władzy publicznej, którym należy się podporządkować pod groźbą sankcji.

Epidemia koronawirusa oraz skutki wejścia w życie Rozporządzeń mają więc charakter siły wyższej. Może ona mieć bezpośredni wpływ na możliwość wywiązania się z umów najmu, wywołując szkodę, za którą najemcy nie ponoszą odpowiedzialności. Skutkiem siły wyższej jest brak możliwości korzystania przez najemcę z przedmiotu najmu (w szczególności w przypadku objęcia zakresem Rozporządzeń), a co za tym idzie brak ekwiwalentności świadczeń (już sam brak ekwiwalentności świadczeń może być podstawą do uchylenia się od obowiązku zapłaty).

Standardowa treść klauzuli dotyczącej siły wyższe stanowi, że strony nie są odpowiedzialne za naruszenie obowiązków wynikających z umowy w przypadku, gdy wyłączną przyczyną naruszenia jest działanie siły wyższej. Klauzule umowne dotyczące siły wyższej przewidują też zasadniczo obowiązek poinformowania drugiej strony o wystąpieniu siły wyższej, ze skazaniem przewidywanego czasu trwania przeszkody w realizacji obowiązków wynikających z umowy. Istotne jest zatem poinformowanie wynajmujących przez najemców o fakcie zaistnienia siły wyższej.

W wielu umowach najmu istnieją jednak klauzulę stanowiące, że okoliczność siły wyższej nie zwalnia najemców z jakichkolwiek płatności na rzecz wynajmujących. Oznacza to gorszą pozycję negocjacyjna oraz procesową takich najemców. Tym niemniej, w nadzwyczajnej w skali świata sytuacji jaką jest epidemia koronawirusa, istnieją podstawy do kwestionowania ważności takich klauzul, jako sprzecznych z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 kodeksu cywilnego).

 

4. Epidemia Koronawirusa a nadzwyczajna zmiana stosunków

Podstawą działań najemców może być art. 3571  kodeksu cywilnego (klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków - rebus sic stantibus). Wskazany przepis przewiduje, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi
w zdaniu poprzedzającym.

Zgodnie z orzecznictwem sądowym, poprzez „nadzwyczajną zmianę stosunków" rozumieć należy taki stan rzeczy, który zdarza się rzadko, a jednocześnie jest niezwykły, niebywały, wyjątkowy, normalnie niespotykany. O nadzwyczajnym jej charakterze świadczą użyte do jej opisania sformułowania: „nadzwyczajna zmiana stosunków", „nadmierna trudność" lub „rażąca strata przy spełnieniu świadczenia" oraz nieprzewidywalność tych okoliczności. Nadzwyczajna zmiana stosunków może mieć tło przyrodnicze (nieurodzaj, niezwykle surowa zima), jak i społeczne (wojna, gwałtowna zmiana ustroju politycznego). Jako przykłady zdarzeń powodujących nadzwyczajną zmianę stosunków wskazuje się epidemie, operacje wojenne, strajki generalne, różnego rodzaju klęski żywiołowe, nadzwyczajną, szczególnie głęboką zmianę sytuacji gospodarczej, objawiającą się hiperinflacją, gwałtownym spadkiem dochodu narodowego, masowymi upadłościami przedsiębiorstw.

Aby powołać się na nadzwyczajną zmianę stosunków w rozumieniu art. 3571 Kodeksu cywilnego muszą zaistniej jeszcze dodatkowe przesłanki: (1) nadzwyczajna zmiana stosunków musi powodować sytuację, że zapłata czynszu byłaby dla najemcy nadmiernie utrudniona lub grozić będzie rażącą startą – w  naszej ocenie istnieją podstawy do twierdzenia, że konieczność płacenia pełnego czynszu najmu, przy niezależnym od najemcy drastycznym spadku jego przychodów oraz braku możliwości korzystania z lokalu, powinny być zakwalifikowane w ten sposób oraz (2) nadzwyczajna zmiana stosunków musi być następstwem zdarzeń, których strony nie przewidywały – w  naszej ocenie nie ulega wątpliwości, że epidemia koronawirusa i jej skutki nie mogły być przewidziane przez żadną ze stron umowy najmu.

 

5. Podsumowanie

Aktualnie trudno jest jednoznacznie przewidzieć, jak będą przebiegały negocjacje z wynajmującymi oraz ewentualne spory sądowe. Najemcy mogą powoływać się na okoliczności przedstawione w niniejszym opracowaniu, jednak po stronie wynajmujących również leżą istotne argumenty – obciążają ich np. zobowiązania względem banków z tytułu zaciągniętych kredytów. Sytuacja jest na tyle wyjątkowa, że konieczne wydaje się dalekowzroczne oraz kompromisowe podejście obu stron, odwołujące się do solidarności społecznej oraz odpowiedzialności biznesu.

 

W przypadku jakichkolwiek pytań lub wątpliwości, uprzejmie prosimy o kontakt:

adw. Radosław Kołodziej     tel. 513 581 308 email: kolodziej@hplegal.pl

r.pr. Michał Hauszyld           tel. 501 359 715 email: hauszyld@hplegal.pl

adw. Wojciech Grondys       tel. 696 585 807 email: grondys@hplegal.pl