Nowa ustawa deweloperska.

Nowa ustawa deweloperskiej

 

1 lipca 2022 roku weszła w życie nowa tzw. Ustawa deweloperska z dnia 21 maja 2021 roku, ogłoszona w Dzienniku Ustaw dnia 30 czerwca 2021 r., której pełna nazwa to Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jednocześnie obowiązywać przestanie dotychczasowa Ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 roku.

Wcześniej, tj. w dniu 1 lipca 2021 r. weszły w życie określone regulacje nowej Ustawy deweloperskiej, dotyczące m.in. terminu zawierania umowy z bankiem w sprawie mieszkaniowego rachunku powierniczego, zaś 31 lipca 2021 przepisy dotyczące Funduszu Gwarancyjnego.

Nowa Ustawa deweloperska ma na celu m.in. zminimalizować liczbę luk w przepisach, zwiększyć ochronę dla nabywców mieszkań i domów oraz zabezpieczyć wpłacane środki finansowe na rachunki powiernicze.

 

1. Podmioty objęte zmianami

Banki

Do tej pory, przepisy regulujące uprawnienia banków były ujęte nieprecyzyjnie. Nowa ustawa ma na celu je uściślić, a co więcej rozszerza katalog zadań banków. Nowe obowiązki dotyczą m.in. wypłat środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz przekazywania informacji do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, w tym informacji o mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Ponadto, banki będą miały prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera,
a w następstwie tego - będą musiały weryfikować więcej ich działań, takich jak: (1) zaległe należności na poczet Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, (2) wpłaty składek na DFG, (3) wypłacone środki dla wykonawców i podwykonawców.

Przed dokonaniem wypłaty pieniędzy, bank będzie musiał rozliczyć inwestycję dokonując kontroli, o której mowa w art. 17 ust. 6 nowej ustawy deweloperskiej. W sytuacji, w której doszłoby do jakiegokolwiek naruszenia – bank ma obowiązek wstrzymać wypłatę środków aż do momentu usunięcia nieprawidłowości. Nadto, bank otrzymał również uprawnienie do kontroli w szerszym zakresie niż ten wynikający z ustawy, o ile przewiduje to umowa zawarta między stronami.

Deweloperzy

To grupa, która została objęta największą ilością modyfikacji w przepisach nowej ustawy deweloperskiej. Jedną z najistotniejszych zmian jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który zobowiązuje deweloperów do wpłacania na jego poczet odpowiedniej wysokości składki, którą każdorazowo wylicza się na podstawie wpłaty nabywcy, dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

 

2. Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy

Zgodnie ze wcześniejszą ustawą deweloperska, były cztery środki zabezpieczenia dla nabywców. Ustawodawca postanowił zrezygnować z zapisów o gwarancji w formie bankowej i ubezpieczeniowej, a zobligować deweloperów by ci mieli zakładać wyłącznie otwarty lub zamknięty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy, na którym to znajdą się środki klientów.  Rachunek otwarty polega na wydawaniu deweloperowi przez bank kolejnych transz pieniędzy wpłaconych wcześniej przez nabywcę na poczet inwestycji. Dopiero po zakończeniu konkretnego etapu prac, o ile nie zaistnieją jakiekolwiek nieprawidłowości (np. niewypłacenie należności dla wykonawcy, niewpłacenie składek do DFG) - bank wypłaca odpowiednią sumę pieniędzy deweloperowi. Rachunek zamknięty jest znacznie bardziej rygorystyczny, bowiem pieniądze dla dewelopera bank przelewa dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę. Wybór rachunku, który ma zostać założony pozostaje decyzją deweloperów, częściej stosowane są otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze.  

 

3. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny („DFG”)

Przepisy dotyczące DFG zakładają m.in., że:

• deweloperzy mają obowiązek odprowadzania od każdej wpłaty nabywcy, składki na rzecz DFG.

 

W razie zdecydowania się na założenie zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, maksymalna wysokość stawki procentowej, na podstawie której wyliczy się wysokość składki na Fundusz nie może przekroczyć 0,1 %. Natomiast w razie założenia otwartego rachunku - maksymalna wartość ma nie być wyższa niż 1 %.;

 

• aktywacja środków z DFG następuje w trzech sytuacjach:

• w razie upadłości banku – jeżeli Bankowy Fundusz Gwarancyjny, który daje gwarancję do 100 tysięcy euro nie będzie wystarczający na pokrycie pieniędzy będących w Mieszkaniowym Rachunku Powierniczym
• w razie odstąpienia umowy przez nabywcę, gdy deweloper nie zwróci mu wpłaconych pieniędzy (ale tylko w przypadkach wymienionych w art. 43 nowej ustawy deweloperskiej) m.in. wskutek nieusunięcia istotnej wady przez dewelopera, którą zatwierdził on w protokole lub została ona stwierdzona przez rzeczoznawcę budowlanego;
• w razie upadłości dewelopera.

 

4. Umowy rezerwacyjne

W nowej ustawie deweloperskiej, uregulowano zagadnienie umów rezerwacyjnych.

Definicja i sposób zawarcia

Zgodnie z art. 29 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej „Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”.

Czas trwania

Umowa rezerwacyjna ma być zawiera na czas określony. Kluczowym jest jednak, by okres jej obowiązywania był wystarczający do tego, aby nabywca (rezerwujący) mógł uzyskać przyrzecznie udzielenia kredytu bądź decyzję kredytową.

Opłata rezerwacyjna

Zgodnie z art. 32 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% pełnej ceny nieruchomości, wskazanej w prospekcie informacyjnym. Deweloper ma obowiązek przekazać opłatę rezerwacyjną, w ciągu 7 dni od zawarcia umowy deweloperskiej na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej następuje jeżeli:

• rezerwujący nie otrzymał przyrzeczenia kredytu lub pozytywnej decyzji kredytowej;
• deweloper zmienił prospekt informacyjny (lub jego załączniki) nie informując o tym rezerwującego;
• deweloper nie wykonuje ustaleń, które wynikają z umowy rezerwacyjnej.

Jeżeli deweloper nie wywiązuje się z umowy rezerwacyjnej lub nie usunął wad będących w protokole odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej na niego własność - opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi w podwójnej wysokości.

 

5. Wady istotne i nieistotne

Wady istotne to te, które powodują, że dom/mieszkanie nie nadaje się do codziennego użytkowania. Nowe regulacje dają nabywcom narzędzie do egzekwowania roszczeń, w sytuacji gdy deweloper potwierdził wadę istotną w protokole odbioru i jej nie usunął lub jeżeli wadę tą uznał za istotną rzeczoznawca budowlany. W takim przypadku, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Wady nieistotne nie powodują niemożności w użytkowaniu nabytej nieruchomości, jednakże jeżeli deweloper w protokole odbioru je uznał, a ich nie usunął to nabywca ma prawo do ich usunięcia na koszt dewelopera.