Nowelizacja prawa budowlanego – wrzesień 2020
Od 19 września 2020 roku zaczną obowiązywać zmiany w ustawie z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane. Wprowadzone one zostały na podstawie ustawy z dnia 13 lutego 2020 roku o zmianie
Prawa budowlanego oraz niektórych innych ustaw. Nowe regulacje dotyczą m.in. projektów budowlanych, istotnego odstąpienia od projektu budowlanego, pozwoleń na budowę oraz na użytkowanie, a także procesu legalizacji samowoli budowlanych. Celem zmian jest uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego oraz zapewnienia większej stabilności wydawanych w nim rozstrzygnięć.
I. Projekt budowlany
W zakres projektu budowlanego, oprócz projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego, wejdzie także projekt techniczny. Przedmiotowa zmiana ma uprościć procedury i przyspieszyć postępowania. W pierwszej kolejności organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie zatwierdzać projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym, w drodze decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę. Projekt techniczny przedkładany będzie organowi nadzoru budowlanego dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zgodność projektu technicznego z zatwierdzonym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym powinien zapewnić projektant.
Zmodyfikowano katalog istotnych odstępstw od projektu. Za istotne odstępstwo w zakresie projektu zagospodarowania terenu będzie uznawane jedynie takie, które spowoduje zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza teren należący do inwestora. Odstąpienie od projektu w zakresie charakterystycznych parametrów obiektu będzie istotne, jeśli dotyczyć będzie liczby kondygnacji, powierzchni zabudowy o ponad 5%, a także wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%. W nowym brzmieniu przepisu nie ma mowy o kubaturze obiektu. Usunięcie tego elementu wynikało z praktycznych trudności w zakresie obliczania jego zmiany i w konsekwencji stwierdzania, czy dana modyfikacja doprowadziła do zmiany kubatury.
Zmiany katalogu istotnych odstąpień od projektu pozwoliły na ich jednoznaczne dookreślenie. W konsekwencji wykreślono także katalog zmian, które nie stanowią istotnego odstąpienia. Aktualnie nieistotne odstąpienia to wszystkie te, które nie znajdują się w katalogu odstąpień istotnych.
Kolejna zmiana dotyczy odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych. Określają one warunki techniczne, którym odpowiadać muszą obiekty budowlane i ich usytuowanie oraz warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych. Do odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych będzie mogło dojść pod warunkiem pozytywnych opinii wojewódzkiego inspektora sanitarnego (w przypadku odstępstw dotyczących wymagań higieniczno zdrowotnych) lub wojewódzkiego konserwatora zabytków (w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków).
W przypadku odstępstwa od przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego zgoda będzie udzielana w postanowieniu komendanta wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej, a nie jak dotychczas - przez organ administracji architektoniczno- budowlanej.
II. Pozwolenie na budowę, zgłoszenie, pozwolenie na użytkowanie
Nowelizacja Prawa budowlanego wprowadza katalog obiektów, których budowa nie będzie wymagać uzyskania zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej, a więc zarówno pozwolenia na budowę, jak i zgłoszenia. Będą to np. paczkomaty, bankomaty czy parkometry.
Zmieni się katalog obiektów, których budowa nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Będą to m.in.: przydomowe tarasy naziemne o pow. zabudowy do 35 m2; oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę (bez względu czy są to oczyszczalnie przydomowe czy nie), instalacje gazowe wykonywane wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku, a także budowa stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 1 tys. M2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m położonych w całości na gruntach rolnych.
Zawężona została definicja obszaru oddziaływania obiektu budowlanego, który określa strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Aktualnie granice obszaru oddziaływania są wyznaczane przez ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości. Zgodnie z nowymi przepisami obszar oddziaływania będzie wyznaczany jedynie w stosunku do ograniczeń w zabudowie. Skutkiem tej zmiany będzie mniej stron w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Nie będzie konieczne ustalanie, w jaki sposób inwestycja może ograniczać zagospodarowanie innych nieruchomości. Wystarczające będzie sprawdzenie, czy inwestycja ogranicza na nich możliwość samej zabudowy, a tę ostatnią okoliczność można w zasadzie ustalić w oparciu o przepisy techniczno budowlane.
Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę stanie się łatwiejsze. Nie będzie wymagana zgoda dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia na budowę, jeśli własność bądź prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej przedmiotowym pozwoleniem na budowę przejdą na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie decyzji.
Istotną zmianą jest wprowadzenie terminu na stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę. Wynosi on 5 lat od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji o pozwoleniu na budowę. Dotychczas,
z uwagi na rażące naruszenie prawa, w niektórych przypadkach można było stwierdzić nieważność takich decyzji w zasadzie w każdym czasie. Analogicznie, nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna. Niewątpliwie zwiększy to stabilizację sytuacji inwestora. Jednocześnie termin pięcioletni wydaje się być wystarczający do stwierdzenia ewentualnych wad decyzji o pozwoleniu na budowę.
III. Legalizacja samowoli budowlanej
Dla obiektów, których budowa zakończyła się co najmniej 20 lat temu, przewidziana została procedura uproszczonej legalizacji. Będzie ona korzystna dla obecnych właścicieli niezalegalizowanych budynków, przewiduje bowiem istotnie mniejsze wymogi w zakresie dokumentacji legalizacyjnej. Ponadto,
w przypadku starych samowoli budowlanych właściciele nie będą obowiązani do wniesienia opłaty legalizacyjnej, która stanowiła istotną barierę do przeprowadzenia procedury legalizacji. Warunkiem dokonania legalizacji na podstawie uproszczonej, bezpłatnej procedury ma być przedstawienie ekspertyzy technicznej, potwierdzającej możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu i geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Nie będzie można jednak wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeśli przed 19 września 2020 r. dla samowoli budowlanej wydany zostanie nakaz rozbiórki.
Odpowiedzialność właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego związana z samowolą budowlaną została uregulowana jako pomocnicza wobec odpowiedzialności inwestora. Oznacza to, że co do zasady, tak jak dotychczas, orzeczenia dotyczące samowoli będą obciążać inwestora. Natomiast jeżeli np. roboty budowlane zostały zakończone lub realizacja tych obowiązków przez inwestora będzie niemożliwa, to właściciel lub zarządca obiektu zostaną nimi obciążeni.
Dokonano też zmian w zakresie postępowania dotyczącego nielegalnego użytkowania. Organ nadzoru budowlanego w przypadku stwierdzenia nielegalnego użytkowania będzie miał w pierwszej kolejności obowiązek pouczyć inwestora lub właściciela o konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo, gdy ma to zastosowanie, dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych. Dopiero po upływie 60 dni od doręczenia powyższego pouczenia, w przypadku niezastosowania się do pouczenia, wymierzona będzie mogła zostać kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Ponadto organy nadzoru budowlanego będą miały możliwość wielokrotnego wymierzania kolejnych kar z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego w wysokości równej połowie pierwszej z nich, jeżeli stan nielegalnego użytkowania nie został usunięty i od wymierzenia poprzedniej kary upłynęło 30 dni.