Pozorne zabezpieczenia w umowach deweloperskich – kiedy kara umowna to fikcja.

Kara umowna to zastrzeżona w umowie suma pieniężna, którą jedna strona zobowiązuje się zapłacić drugiej w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Jej celem jest uproszczenie dochodzenia roszczeń – zamiast wykazywać wysokość szkody, uprawniony może żądać zryczałtowanej kwoty ustalonej z góry. Kara ma także znaczenie prewencyjne – mobilizuje strony do prawidłowego wykonania umowy.

W praktyce deweloperskiej kara umowna jest najczęściej zastrzegana na wypadek opóźnienia w przeniesieniu prawa własności lokalu na nabywcę. Jest to kluczowy obowiązek po stronie dewelopera. Natomiast spotykane są sytuacje, w których kara umowna przybiera formę pozornego zabezpieczenia – jest rażąco niska i ograniczona procentowym limitem, który uniemożliwia dochodzenie realnego odszkodowania. Tego typu rozwiązania, mogą zostać uznane za klauzule abuzywne, naruszające interes konsumenta. Zarówno ustawodawca, jak i Prezes UOKiK oraz sądy cywilne dostrzegają ten problem – i starają się na niego reagować.

Zarówno poprzednia, jak i obecnie obowiązująca ustawa deweloperska nie wprowadzają obowiązku zastrzegania kar umownych w umowie. Jednak w praktyce ich obecność ma istotne znaczenie dla równowagi kontraktowej stron.

W poprzednim stanie prawnym, zgodnie z art. 25 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (uchylonej), wysokość odsetek przysługujących deweloperowi nie mogła przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Przepis ten miał zapobiegać sytuacjom, w których odpowiedzialność finansowa nabywcy (za opóźnienie w płatności) byłaby wyższa niż dewelopera (za opóźnienie w wykonaniu umowy).

Aktualnie obowiązująca ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2024 r. poz. 695) (dalej jako „Ustawa deweloperska”) zachowuje tę zasadę – jej odpowiednikiem jest art. 39 ust. 1, który wskazuje, że jeżeli w umowie zastrzeżono zarówno odsetki przysługujące deweloperowi (np. za zwłokę w płatności przez nabywcę), jak i karę umowną na rzecz nabywcy (np. za opóźnienie w przeniesieniu własności przez dewelopera), to wysokość należnych deweloperowi odsetek nie może przewyższać kary umownej przysługującej nabywcy.

Od 8 maja 2025 r. odsetki za opóźnienie, zgodnie z obwieszczeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 30 maja 2025 r. wynoszą 10,75% w stosunku rocznym, co wynosi około 0,0295% w stosunku dziennym. Zgodnie z art. 39 ust. 1, jeśli deweloper zastrzega taką dzienną stawkę odsetek (0,0295%), to kara umowna na rzecz nabywcy nie może być niższa niż ta stawka dzienna – co oznacza, że wszelkie postanowienia przewidujące kary np. 0,01% dziennie dla konsumenta mogą być niezgodne z ustawą lub wręcz abuzywne.

Nowością w obecnym stanie prawnym jest natomiast wprowadzenie w art. 39 ust. 2 Ustawy deweloperskiej instytucji rekompensaty: jeżeli w umowie nie przewidziano żadnych odsetek ani kar, a deweloper nie wykonał lub nienależycie wykonał zobowiązania, nabywcy przysługuje rekompensata odpowiadająca wysokości odsetek ustawowych, które sam deweloper mógłby naliczyć nabywcy w razie opóźnienia z jego strony. Choć nie jest to klasyczna kara umowna, rekompensata ta pełni zbliżoną funkcję – chroni nabywcę przed całkowitym brakiem możliwości dochodzenia świadczenia z tytułu opóźnienia.

W praktyce spotyka się umowy, w których kara umowna za opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu wynosi 0,01% – 0,025% wartości lokalu dziennie, z zastrzeżeniem, że łączna kara nie może przekroczyć 2,5% lub 3% ceny. Tego rodzaju zapisy były przedmiotem krytyki Prezesa UOKiK i sądów.

W Decyzji Prezesa UOKiK nr RPZ 6/2021 analizie zostało poddane następujące postanowienie umowne: „W przypadku nie przeniesienia na Nabywcę prawa własności w terminie, Nabywca może żądać kary umownej w wysokości odsetek ustawowych za każdy dzień opóźnienia, nie więcej jednak niż 3% ceny lokalu.” Na mocy 385¹ § 1 k.c. Prezes UOKiK uznał takie postanowienie za niedozwoloną klauzulę umowną, ponieważ faworyzowało ono dewelopera (ograniczając jego odpowiedzialność za kluczowe zobowiązanie jakiem jest przeniesienie własności), naruszało ono równowagę kontraktową (ponieważ kara w wysokości nie większej niż 3% ceny lokalu jest iluzoryczna dla dewelopera, podczas gdy konsument za opóźnienie w płatności musi liczyć się z wysokimi odsetkami). Ponadto kara ta jest sprzeczna z dobrymi obyczajami, ponieważ konsument traci możliwość dochodzenia pełnego odszkodowania oraz nie spełnia funkcji kompensacyjnej ani prewencyjnej, co powinno być istotą kary umownej.

Również Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dnia 11 kwietnia 2012 roku pod sygn. akt XVII AmC 72/11 zakwestionował postanowienie umowne przewidujące karę 0.025% za każdy dzień opóźnienia, ale nie więcej niż 10% wartości umowy. Sąd uznał taką karę za klauzulę abuzywną, ponieważ miała ona charakter jedynie symboliczny (niższy niż ustawowe odsetki za zwłokę), uniemożliwiała naprawienie realnej szkody, jaką nabywca ponosi z tytułu opóźnień (np. konieczność wynajmu mieszkania, utrata zdolności kredytowej). Ponadto, zdaniem sądu postanowienie to zostało skonstruowane z pokrzywdzeniem konsumenta i stanowiło próbę ograniczenia jego roszczeń.

Kara umowna w umowie deweloperskiej nie może być jedynie formalnością. Zbyt niska stawka dzienna czy procentowy limit odpowiedzialności często prowadzą do pozbawienia nabywcy realnej rekompensaty. Tego typu klauzule bywają uznawane za niedozwolone – zarówno przez UOKiK, jak i sądy. Ustawa deweloperska zachowuje zasadę równowagi między odsetkami i karami oraz wprowadza instytucję rekompensaty, ale nie rozwiązuje problemu symbolicznych kar. Aby kara spełniała swoją funkcję – powinna być realna, proporcjonalna i skutecznie mobilizować dewelopera do wykonania zobowiązania. W przeciwnym razie staje się fikcyjnym zabezpieczeniem, narażającym przedsiębiorcę na zarzut stosowania klauzul abuzywnych.