Umowy rezerwacyjne

Nieruchomości

I. Wprowadzenie

Zakup nieruchomości w ostatnich miesiącach stał się najpopularniejszą formą inwestowania i próby ochrony przed rozpędzającą się w Polsce inflacją.  Umowy związane z zakupem nieruchomości to nie tylko uregulowane ustawowo umowa sprzedaży, umowa przedwstępna czy umowa deweloperska. Co raz częściej spotykaną w obrocie jest umowa rezerwacyjna, która nie została uregulowana ustawowo. Stąd umowa ta przysparza najwięcej wątpliwości, zarówno co do jej skutków jak i bezpieczeństwa dla stron.

II. Stosunek prawny

Umowa rezerwacyjna, jak wskazano we wprowadzeniu, nie została uregulowana kodeksowo, stąd jej treść jest całkowicie dowolna i zależna wyłącznie od ustaleń stron. Jednak najbliższa umowie rezerwacyjnej jest umowa przedwstępna stąd warto pokrótce omówić obie te umowy i odnaleźć ich najważniejsze różnice.

Przedwstępna umowa sprzedaży charakteryzuje się zobowiązaniem dwóch stron - gdzie sprzedający zobowiązuje się do sprzedaży, a kupujący do kupna. W przypadku niewywiązania się z obowiązku przez jedną ze stron, druga może skutecznie dochodzić zawarcia umowy przed sądem. Warunkiem jest tylko zawarcia umowy przedwstępnej w tej samej formie co umowy sprzedaży, czyli w formie aktu notarialnego.

Umowa rezerwacyjna zaś, jak wskazuje sama jej nazwa, jedynie „rezerwuje” przedmiot umowy. Sprzedający w umowie rezerwacyjnie oświadcza, że w trakcie gdy zainteresowany będzie dopełniał formalności dążące do zakupu (najczęściej chodzi tu o decyzję banku w sprawie kredytu hipotecznego), powstrzyma się on od działań, które mogłyby prowadzić do sprzedaży innemu chętnemu. W żadnym stopniu nie oznacza to jednak, że transakcja dojdzie do skutku. Faktem jest, że często taka umowa prowadzi do podpisania umowy deweloperskiej, czy też umowy sprzedaży, jednak nie jest to „twardy” obowiązek żadnej ze stron.

III. Opłata rezerwacyjna

Opłata rezerwacyjna jest nieobowiązkowym elementem umowy rezerwacyjnej. Gdy już się pojawia, z reguły wynosi kilka procent całkowitej ceny nieruchomości i wpłacana jest, by rezerwacja była skuteczna. W przypadku ostatecznego podpisania umowy sprzedaż, opłata rezerwacyjna zostaje zaliczona na poczet ceny sprzedaży. Co jednak, jeśli na którymś etapie transakcji, klient zechciałby zrezygnować z zakupu? Czy przepada mu wówczas opłata rezerwacyjna?

Wprawdzie najważniejszym czynnikiem będą w tej sytuacji postanowienia samej umowy rezerwacyjną, jednak warto zaznaczyć, że umowa rezerwacyjna może skutecznie umożliwiać zatrzymanie sprzedającemu opłaty rezerwacyjnej jedynie w wyjątkowych sytuacjach. To znaczy wówczas, gdy klient zrezygnuje z zakupu wyłącznie ze swojej winy.  Co do możliwości zatrzymania opłaty rezerwacyjnej sądownictwo jest jednolite, a ochrona sądów skupia się głównie na kupującym, który często nie ma wpływu na czynniki zewnętrzne, takie jak decyzja kredytowa.

IV. Gwarancja rezerwacji

Najczęściej, umowa rezerwacyjna ma określone w czasie zobowiązanie sprzedającego. Po upływie konkretnego terminu, umowa ta rozwiązuje się sama, a sprzedający zwolniony jest ze złożonego wcześniej zapewnienia. Jeśli więc procedury niezależne od nabywcy przedłużą się, brak będzie gwarancji na pierwszeństwo w zakupie.

Co prawda, z jednej strony istnieją sytuacje, podczas których już w trakcie podpisywania umowy rezerwacyjnej, strony deklarują się, aby po określonym czasie sporządzić umowę sprzedaży – co rzeczywiście, w pewnym zakresie daje obydwu stronom poczucie ochrony ich interesów oraz pewność końcowej transakcji.

Nie może jednak również ujść uwadze, że sprzedający nagminnie stosują w umowach rezerwacyjnych szereg nieostrych postanowień, tworząc przestrzeń na niedorozumienia i różnorodną interpretację ustaleń. Może to prowadzić do długotrwałych procesów sądowych, które będą miały na celu rozstrzygnięcie sporu, co do faktycznej treści umowy. Niemniej, w tym kontekście, warto pamiętać o tym, że jeżeli sprzedaż nie doszła do skutku z wyłącznej winy dewelopera, to na podstawie art. 415 KC - kupujący będzie mieć prawo do roszczenia o odszkodowanie z tytułu wyrządzonej na rzecz niego szkody.

Wobec powyższego, można wysnuć wniosek, że umowa rezerwacyjna pomimo swej nazwy nigdy nie będzie dokumentem dającym stuprocentową gwarancję skutecznej rezerwacji przedmiotu umowy.

V. Raport Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 2007r.

Aby próbować znaleźć balans pomiędzy nieuczciwością deweloperów, a brakiem prawnych rozwiązań dla kupujących – UOKiK stworzył raport, mający na celu uschematyzować zagadnienia umowy rezerwacyjnej oraz nakreślić jej rolę w prawie.
W szczególności, należy tu zaakcentować, że:

  • Według UOKiK, umowa rezerwacyjna ma w sobie funkcję umowy przedwstępnej;
  • Przy zawarciu umowy, to konsument ponosi większe ryzyko, aniżeli deweloper;
  • Definicją opłaty rezerwacyjnej jest „zryczałtowane odszkodowanie na rzecz dewelopera przez nie zawarcie umowy przyrzeczonej/deweloperskiej”;
  • Sąd OKiK wyznaczył pewne klauzule niedozwolone, które wdrożone w umowę rezerwacyjną – nie byłyby wiążące, a kupujący mógłby żądać ich usunięcia np.: „Sprzedający może odstąpić od niniejszej umowy i zachować otrzymaną opłatę rezerwacyjną w sytuacji, gdy Kupujący nie przystąpi do podpisania Umowy Deweloperskiej w terminie, o którym mowa §3 ust. 1 i ust. 3”.

VI. Podsumowanie

Umowa rezerwacyjna w swoich założeniach może stanowić bardzo korzystną formę zarówno dla nabywcy, jak i sprzedającego. Jest to jednak możliwe tylko w sytuacji, gdy zostanie ona sporządzona w sposób przemyślany i nader precyzyjny. Najlepszą na to gwarancją będzie zasięgnięcie porady u doświadczonego prawnika, który umiejętnie dostrzeże nawet najmniejsze mankamenty umowy, mogące doprowadzić do potencjalnych, negatywnych konsekwencji. Niezaprzeczalnie, koszt takiej porady będzie zawsze nieporównywalnie mniejszy od samodzielnego działania, które nie tylko zwiększa ryzyko finansowe, ale i doprowadza do wykorzystania niewiedzy jednej ze stron.