Błędy w akcie notarialnym. Sprostowanie. Aneks. Powództwo o ustalenie.

Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, dokonuje czynności mających charakter dokumentu urzędowego (art.  2 ustawy - Prawo o notariacie). Jest zobowiązany czuwać nad zabezpieczeniem słusznych interesów i praw stron, a także udzielać im niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej. Akt notarialny powinien być sporządzony w sposób jasny i zrozumiały, ponieważ od jego treści zależą ważne prawa i obowiązki stron. Niestety, zdarzają się błędy – od drobnych literówek po poważne pomyłki, które mogą prowadzić nawet do unieważnienia czynności prawnej. Warto wiedzieć, jakie działania można podjąć, aby uchronić się przed skutkami takich pomyłek.

Sprostowanie oczywistych omyłek w akcie notarialnym

Najczęściej spotykane błędy w akcie notarialnym to oczywiste omyłki, które nie mają istotnego znaczenia merytorycznego i nie wpływają na treść dokonanej czynności prawnej. Zazwyczaj są to błędy ortograficzne, gramatyczne, rachunkowe lub polegające na zniekształceniu nazwisk. Ich korekta jest stosunkowo prosta, choć sposób postępowania zależy od momentu, w którym błąd został zauważony.

W przypadku wykrycia błędu jeszcze przed podpisaniem aktu, jego naprawienie jest najłatwiejsze, ponieważ notariusz może wykreślić błędny fragment i zastąpić go prawidłową treścią. Musi jednak działać zgodnie z art. 92 § 2 ustawy - Prawo o notariacie, zgodne z którym wszelkie wywabiania i wyskrobywania są niedopuszczalne, wolne miejsca powinny być przekreślone, a poprawki należy omówić na końcu aktu przed złożeniem podpisu przez osoby biorące udział w czynności lub przed złożeniem podpisu przez notariusza, jeżeli poprawka dotyczy aktu niepodpisywanego przez strony. Zbędne wyrazy albo ich części powinny być przekreślone w ten sposób, aby można je było odczytać, a przekreślenia te należy na końcu aktu omówić przed złożeniem podpisów. Przekreślenia nieomówione uważa się za niedokonane.

Jeżeli błąd zostanie zauważony dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, konieczne jest sporządzenie przez notariusza protokołu niedokładności, który dołącza się do aktu. Zgodnie z art. 80 § 4 ustawy – Prawo o notariacie, notariusz może sprostować niedokładności, błędy pisarskie, rachunkowe oraz inne oczywiste omyłki. Co istotne, sprostowania można dokonać w każdym czasie, niezależnie od tego, ile upłynęło od sporządzenia dokumentu, a za czynność tę nie pobiera się taksy notarialnej. Warto dodać, że jeśli notariusz, który sporządził akt, nie wykonuje już zawodu, protokół może sporządzić inny notariusz.

Naprawa istotnego błędu w akcie notarialnym

Błędy istotne w akcie notarialnym to pomyłki, które wpływają na treść dokonanej czynności prawnej. W przeciwieństwie do drobnych omyłek nie mogą być one sprostowane poprzez sporządzenie protokołu niedokładności. Do najczęstszych błędów tego rodzaju należą m.in. nieprawidłowe oznaczenie przedmiotu sprzedaży, błędny numer ewidencyjny działki, brak prawidłowej reprezentacji jednej ze stron czy brak wymaganych dokumentów.

Najprostszym sposobem naprawienia istotnego błędu jest sporządzenie aneksu do aktu notarialnego. Aneks pozwala na sprostowanie pomyłek dotyczących oświadczeń woli stron, których usunięcie prowadzi do modyfikacji albo uzupełnienia poprzednio sporządzonego aktu. Warunkiem koniecznym do jego sporządzenia jest stawiennictwo wszystkich stron czynności w kancelarii notarialnej.

W sytuacji, gdy sprostowanie błędu ma wpływ na treść wpisu w księdze wieczystej, konieczne jest również dokonanie odpowiedniej korekty w tej księdze. Notariusz, sporządzając aneks do aktu, powinien zawrzeć w nim wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wprowadzenie zmian zgodnie z treścią aneksu. Za sporządzenie takiego aneksu pobierana jest opłata notarialna.

Powództwo na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego

Jednak co w sytuacji, gdy jedna ze stron umowy zawartej w formie aktu notarialnego nie chce albo nie może złożyć odpowiedniego oświadczenia woli? Jeśli sporządzenie aneksu do aktu okaże się niemożliwe, rozwiązaniem pozostaje droga sądowa. W takim przypadku zainteresowany może wnieść powództwo na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.), zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny i domagać się ustalenia przez sąd treści aktu notarialnego zgodnie z rzeczywistą wolą stron.

Zgodnie z art. 31 § 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.), odpis prawomocnego wyroku może stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej. W wyroku z 14 kwietnia 2016 r. (IV CSK 435/15) Sąd Najwyższy odwołał się do wcześniejszego orzeczenia z 20 października 2011 r. (IV CSK 13/11, niepubl.), w którym stwierdzono, że podstawą wpisu usuwającego niezgodność może być wyrok ustalający nieważność umowy na podstawie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 Kodeksu cywilnego (k.c.), jeżeli na podstawie tej umowy dokonano wpisu nowego właściciela nieruchomości.

Zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c., takim orzeczeniem jest związany sąd wieczystoksięgowy. Co istotne, nie musi to być wyrok stwierdzający prawo wnioskodawcy. Uwzględnienie wniosku o wpis opartego na orzeczeniu ustalającym nieważność umowy prowadzi bowiem do przywrócenia wpisu prawa własności osoby, która była wcześniej ujawniona w księdze.

 Wyrok sądu, w którym stwierdzono nieważność umowy będącej podstawą wpisu prawa własności w księdze wieczystej, może stanowić podstawę do usunięcia niezgodności między treścią księgi a rzeczywistym stanem prawnym. Warunkiem jest, aby w chwili rozpoznawania wniosku o wpis stan prawny nieruchomości odpowiadał temu, który wynikał z księgi przed dokonaniem wpisu opartego na nieważnej umowie.

Należy jednak zauważyć, że w judykaturze Sądu Najwyższego pojawiały się również poglądy przeciwne. Zgodnie z wyrokiem z dnia 27 października 2005 r. (III CK 106/05) cel tego powództwa jest inny niż wynikający z art. 10 u.k.w.h. Wyrok ustalający wydany na podstawie art. 189 k.p.c. zmierza do udzielenia ochrony podmiotowi spełniającemu przewidziane w nim wymagania (wyrok SN z 30 maja 2003 r., III CKN 1137/00, niepublikowany) i nie może stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej. Orzeczenie, jakie w nim zapada dotyczy tylko stron umowy. Istnienie takiego wyroku może
ewentualnie stanowić dopiero podstawę do wytoczenia powództwa z art. 10 ustawy o
księgach wieczystych i hipotece.

Powództwo z art. 10 ust. 1 u.k.w.h. - usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Z powództwem o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym mogą wystąpić jedynie te osoby, które są uprawnione do złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Jak wynika z art. 626² § 5 k.p.c., uprawnionym jest w właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma zostać dokonany, a także wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej.

Roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie ulega przedawnieniu. Wynika to z art. 117 § 1 k.c., zgodnie z którym przedawniają się jedynie roszczenia majątkowe, a roszczenie o uzgodnienie ma charakter niemajątkowy. Dodatkowo, w świetle art. 223 § 1 k.c., roszczenia właściciela o ochronę własności nieruchomości także nie przedawniają się, co oznacza, że mogą być dochodzone w każdym czasie.

Zgodnie z art. 13c pkt 1 ustawy - Koszty sądowe w sprawach cywilnych, opłata od pozwu o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma charakter stały i wynosi 2 000 zł.

Warto jednak podkreślić, że uzgodnienie treści księgi może nastąpić nie tylko w drodze procesu, ale również pozaprocesowo – na podstawie zgody złożonej w formie przewidzianej w art. 31 u.k.w.h. Przykładem takiej sytuacji jest wpisanie do księgi wieczystej jednego z małżonków jako właściciela nieruchomości objętej wspólnością ustawową. Wówczas wystarczające jest przedłożenie aktu notarialnego lub złożenie odpowiedniego oświadczenia przed sądem wieczystoksięgowym.