Rękojmia w umowie deweloperskiej

Po wejściu w życie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej jako „Ustawa Deweloperska”) zmieniły się podstawowe zasady odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu lub domu. Dotychczas, na gruncie poprzedniej ustawy deweloperskiej, nabywca mógł wprost korzystać z przepisów Kodeksu Cywilnego o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Dawało to szeroką ochronę, m.in. możliwość żądania naprawy, obniżenia ceny, a w przypadku wady istotnej nawet odstąpienia od umowy. Natura instytucji rękojmi kształtuje tę ochronę niezależnie od winy dewelopera, co znacznie ułatwia dochodzenie roszczeń. Obecnie ustawodawca zdecydował się na zupełnie inne rozwiązanie, oparte na odmiennych zasadach odpowiedzialności.

Nowe brzmienie ustawy nie odsyła już do przepisów Kodeksu Cywilnego o rękojmi, a z perspektywy doktrynalnej umowa deweloperska jawi się jako samodzielny typ umowy nazwanej. Co za tym idzie, do jej zapisów nie stosują się automatycznie zasady odpowiedzialności z Kodeksu Cywilnego. Jak wygląda więc obecnie ochrona nabywcy? Na miejsce rękojmi ustawa wprowadza procedurę odbioru lokalu lub domu (art. 41 Ustawy Deweloperskiej). Przewiduje ona sporządzenie protokołu, możliwość zgłoszenia wad, terminy dla dewelopera na ich uznanie i usunięcie, a także szczególną ścieżkę postępowania w przypadku wad istotnych, włącznie z możliwością odstąpienia od umowy, jeśli wada nie zostanie usunięta. Mechanizm ten nie jest jednak pełnym odpowiednikiem rękojmi. Nie daje on nabywcy w szczególności prawa do obniżenia ceny w przypadku nieusuwalnej wady nieistotnej, nie reguluje wprost sytuacji wad ujawnionych po odbiorze, a w przypadku klasycznej umowy deweloperskiej nie przewiduje domyślnego 5-letniego okresu odpowiedzialności znanego z art. 568 Kodeksu Cywilnego. Wady uznawane za istotne, a zauważone po odbiorze, są wyłączone z ustawowej ochrony. W praktyce jednakże wady często będą możliwe do stwierdzenia dopiero po pewnym czasie spędzonym w pomieszczeniu. W ten sposób powstała luka ochronna.

Wobec pogorszenia ochrony nabywcy z tytułu wad domu i lokalu przez ustawodawcę, interes nabywcy zabezpieczony jest poprzez zawarcie kolejnej umowy. Stąd praktyce jednak sprawa nie wygląda tak źle z punktu widzenia nabywcy, gdyż po zakończeniu budowy zawierana jest umowa przeniesienia własności lokalu (domu), do której stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego, w tym w zakresie rękojmi.  

Nabywcy powinni mieć świadomość, że obecnie procedura z art. 41 Ustawy Deweloperskiej nie daje wszystkich uprawnień znanych z rękojmi i że odpowiednie zaplanowanie konstrukcji umowy jest kluczowe dla ich ochrony. Planując zakup przyszłego domu należy skonsultować się w kwestii prawnego uregulowania umowy deweloperskiej i pozostałych umów, tak aby być przygotowanym na wszelkie wady nieruchomości, które niestety mogą być zauważalne dopiero po upływie pewnego czasu. Doświadczony prawnik pomoże zabezpieczyć ochronę interesów w tym zakresie, szczególnie gdy ustawa tę materię znacznie ograniczyła.