Budowa domu bez pozwolenia – wymogi formalne zgłoszenia oraz zmiany w 2023 roku

W styczniu 2022 roku weszła w życie nowelizacja ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowelizacją wprowadzono uproszczoną procedurę budowy domów do 70 m². Uproszczona procedura dotyczy budowy domów na cele mieszkaniowe bądź rekreacyjne.

Zgodnie z art. 29 Prawa budowlanego, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa:

• wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Aby rozpocząć budowę takiego domu, zamiast pozwolenia na budowę należy dokonać zgłoszenia budowy organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć:

- oświadczenie, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

- odpowiednie szkice lub rysunki,

- pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw,

- dokumentację techniczną zawierającą rozwiązania zapewniające nośność i stateczność konstrukcji, bezpieczeństwo ludzi i mienia oraz bezpieczeństwo pożarowe,

- oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych

- oświadczenie inwestora, że: przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy.

Przepisy dotyczące budowy domu do 70 m² nie są w pełni jasne i nie regulują wielu istotnych kwestii, m.in. możliwości weryfikacji zgłoszeń przez organ administracji czy też procedury uzupełniania braków. Organy nie mają bowiem podstawy prawnej do tego, by wysyłać wezwania do uzupełnienia niekompletnego zgłoszenia. W ustawie nie znajdziemy również odpowiedzi na to, czy taki dom, będzie można w przyszłości rozbudować.

Obecnie trwają prace legislacyjne związane z kolejną nowelizacją Prawa budowlanego. 17 sierpnia 2023 roku, Sejm zatwierdził kolejne uproszczenia procesu budowalnego. Jedną z najważniejszych zmian, którą przewiduje projekt ustawy jest wprowadzenie możliwości budowy domu powyżej 70 m² tylko na podstawie zgłoszenia z projektem i obowiązkowym kierownikiem budowy. Budowa domów bez pozwolenia na budowę nie będzie miała ograniczeń dotyczących powierzchni zabudowy. Ograniczenie będzie dotyczyć tylko wysokości domu - maksymalnie dwie kondygnacje. Ponadto projekt ustawy przewiduje przyspieszenie proces oddawania do użytkowania obiektów budowlanych, wprowadzenie elektronicznej książki obiektu budowlanego praz elektronicznego centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane.