Opłata planistyczna w przypadku objęcia nowym planem miejscowym tylko części nieruchomości
Opłata planistyczna.
Art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („ustawa”) określa sytuację, w której zmieniono bądź uchwalono nowy plan miejscowy, powodując tym samym wzrost wartości nieruchomości. Przykładowo, teren zielony stał się terenem pod budownictwo mieszkaniowe, co znacznie polepszyło sytuację właściciela i dało mu możliwość gęstej zabudowy.
Gdy właściciel bądź użytkownik wieczysty będzie chciał zbyć taką nieruchomość, to wójt, burmistrz
albo prezydent miasta pobierze jednorazową opłatę, ustaloną w MPZP, wynoszącą maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości (czyli różnicy między wartością terenu po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a wartością wcześniejszą). Opłata ta jest dochodem własnym gminy i ustala się ją na dzień sprzedaży, zgodnie z art. 37 ustawy. Dotyczy ona nieruchomości, dla której w ciągu
pięciu ostatnich lat zmieniono lub uchwalono zupełnie nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Objecie nowym planem miejscowym tylko części nieruchomości a opłata planistyczna.
Co jednak w sytuacji, gdy zbywamy nieruchomość, której tylko fragment został objęty nowym planem i wzrósł na wartości? Czy możemy wtedy nałożyć opłatę planistyczną?
Tę sporną kwestię rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 lipca 2022r. (sygn. II OSK 2515/19). Części zbywanych przez skarżącą działek zostały objęte nowym planem zagospodarowania miejscowego, przez co wzrosły na wartości. W związku z tym, prezydent miasta ustalił jednorazową opłatę planistyczną. Skarżąca odwołała się do SKO. Zarzuciła wadliwość sporządzonego operatu szacunkowego, z rażącym naruszeniem prawa. SKO utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
W skardze do wojewódzkiego sądu administracyjnego skarżąca zarzuciła błędną wykładnię
art. 36 ust. 4 ustawy. Jej zdaniem przez „nieruchomość” nie można rozumieć fragmentów różnych działek. WSA wyjaśnił, że wykładnia literalna pojęcia „nieruchomości” z art. 36 ust. 4 ustawy nie jest wystarczająca, ponieważ w art. 36 ust. 1 mowa jest również o „części nieruchomości”.
Ponadto stwierdził, że: „sedno sporu w niniejszej sprawie dotyczy stwierdzenia, czy opłata planistyczna może być naliczona w sytuacji zbycia nieruchomości, która jedynie częściowo objęta jest planem miejscowym.” Plany miejscowe są uchwalane nie tylko dla całych nieruchomości (w rozumieniu art. 46 KC), ale również dla obszarów, które stanowią ich części, nawet niewyodrębnione geodezyjnie. Stąd przyjęte jest, że jednorazową opłatę pobiera się również w przypadku zbycia części nieruchomości.
I analogicznie - zbycie nieruchomości, która jedynie w części objęta jest planem miejscowym, może stanowić podstawę ustalenia opłaty jednorazowej od tej części, o ile wzrosła jej wartość wskutek uchwalenia tego planu.
Następnie skarżąca wniosła skargę kasacyjną do NSA. Zarzuciła naruszenie konstytucyjnej zasady praworządności, przez zastosowanie wykładni rozszerzającej w stosunku do daniny publicznej (którą jest nałożenie opłaty planistycznej o negatywnych konsekwencjach dla jednostki). Wskazała na ingerencję w jej konstytucyjnie chronione prawo własności. Dalej podniosła błędną wykładnię pojęcia „nieruchomości”. NSA stwierdził, że nie doszło do naruszenia zasady praworządności, ponieważ organy i WSA nie dokonały wykładni rozszerzającej art. 36 ust. 4 ustawy. Wręcz przeciwnie – wzrost wartości
i związane z tym naliczenie opłaty ograniczyły wyłącznie do określonej części. NSA potwierdził funkcjonalną wykładnię pojęcia „nieruchomości” dokonaną przez WSA – możemy przez nie rozumieć także fragmenty kilku z nich. Ponadto, przesłanką dopuszczalności ustalenia opłaty z tytułu ulepszenia planistycznego jest wzrost wartości wywołany uchwaleniem albo zmianą planu.
Zatem w sytuacji, kiedy tylko część nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym, czy też część działki ewidencyjnej została objęta ustaleniami nowego planu, wzrost wartości nieruchomości może być ustalony tylko dla tej wyodrębnionej funkcjonalnie części. Analogicznie w sytuacji, kiedy dla nieruchomości ustalono więcej niż jedno przeznaczenie np. mieszkalne i tereny zielone, a wzrost wartości wystąpił tylko na części przeznaczonej pod mieszkanie, dopuszczalne jest objęcie wyceną tylko tego fragmentu nieruchomości, gdzie nastąpił wzrost wartości uzasadniający zastosowanie instytucji ulepszenia planistycznego.
Zmiany w prawie. Plany ogólne.
Warto wspomnieć, że świetle reformy planistycznej zmieniają się przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gminy zostały obciążone obowiązkiem uchwalenia
(do 1 stycznia 2025 r.) planu ogólnego – aktu prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z tym dokumentem badana będzie zgodność planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy. W związku z tym, wiele nieruchomości (lub ich części) zmieni swoją wartość.
Opłata planistyczna jest nieefektywnie funkcjonującym instrumentem prawnym. Właściciele nieruchomości z reguły czekają, aż 5-letni okres upłynie, żeby zbyć nieruchomość i w ten sposób unikają opłaty. We wspomnianej wyżej reformie planistycznej rozważano przepisy, które kasowałyby 5-letni termin oraz wprowadzałyby ustawowo określoną wysokość opłaty. Ponadto, opłata miała nie być naliczana w związku ze zbyciem nieruchomości. Te zmiany jednak nie doszły do skutku, ze względu na swoje daleko sięgające konsekwencje.