Zmiany przepisów dotyczących obrotu ziemią rolną cz. I – ułatwienia dla rolników

5 października weszły w życie nowe przepisy zmieniające wiele kwestii istotnych z punktu widzenia rolnika - Ustawa o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 193). Zmiany są bardzo obszerne – od zarządzania państwowym zasobem ziemi przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) przez zasady dziedziczenia i zasiedzenia nieruchomości rolnych. Zmiany można uznać za korzystne dla rolników.

Omówione poniżej zmiany prawne dotyczą głównie kilku znowelizowanych aktów, przede wszystkim ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Dziedziczenie

Zaczynając od kwestii, które najbardziej dotykają przeciętnego rolnika, istotną zmianą jest to, że macocha, ojczym oraz rodzice małżonka są uznani za osoby bliskie, co wiąże się z tym, że będą mogli dziedziczyć nieruchomości rolne.

Zasiedzenie

Grunt rolny będzie można zdecydowanie łatwiej zasiedzieć – przestaje obowiązywać § 3 art. 172 Kodeksu Cywilnego, który stanowi, że „Nabyć nieruchomość rolną, w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli - ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy - powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.”

Kwalifikacje rolnicze

W wyniku wejścia w życie nowelizacji usunięte zostały niektóre podstawy posiadania kwalifikacji rolniczych – wymogi posiadania wykształcenia podstawowego, gimnazjalnego, zasadniczego zawodowego lub zasadniczego branżowego innego niż rolniczego, a pozostawiono wymóg posiadania co najmniej 5-letniego stażu pracy w rolnictwie.

Ułatwienie obrotu nieruchomościami rolnymi

Nowelizacja ułatwia obrót gruntami rolnymi, ponieważ przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przestały mieć zastosowanie w stosunku do tzw. nieruchomości mieszanych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, nawet jeżeli powierzchnia całej nieruchomości przekracza 0,3 ha. Zmiana ta pozwoli na usprawnienie transakcji, których przedmiotem są takie nieruchomości, gdzie udział użytków rolnych jest niewielki i które w praktyce nie są wykorzystywane na cele rolne.

Pierwszeństwo nabycia przez dzierżawcę

Mamy również dobre wiadomości dla dzierżawców gruntów rolnych. Prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości przysługuje dzierżawcy zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej trzech lat. Dzięki nowelizacji nowy przepis stanowi, iż w przypadku gdy nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy pierwszeństwo przysługuje jednemu z małżonków.

Pomoc w razie zadłużenia

Nowe przepisy pozwolą na możliwość kontynuacji prowadzenia działalności rolniczej przez te osoby fizyczne lub prawne, które mają długi, powstałe w związku z działalnością rolniczą przez nich prowadzoną. W takiej sytuacji rolnik będzie mógł w zamian za spłatę zadłużenia, przekazać do KOWR własność swojej nieruchomości rolnej i jednocześnie dalej będzie miał możliwość uprawiania jej jako dzierżawca.

Prawo pierwokupu

Dodana została regulacja stanowiąca, iż w przypadku gdy prawo pierwokupu nieruchomości rolnej z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa, z wyjątkiem wynikającego z mocy prawa pierwszeństwa innego uprawnionego działającego na rzecz Skarbu Państwa.

Rozszerzone zostało prawo pierwokupu KOWR o prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce dominującej w rozumieniu art. 4 par. 1 pkt 4 KSH, względem spółki, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Transakcje sprzedaży udziałów i akcji mogą przez tę zmianę stać się bardziej czasochłonne i skomplikowane.

Nowi właściciele nieruchomości rolnych

Nowelizacja powiększyła również grono podmiotów, które nie będąc rolnikiem indywidualnym, mogą nabywać nieruchomości rolne, a nie będzie się do nich stosować regulacji o maksymalnej powierzchni nabywanej nieruchomości rolnej – spółdzielnie produkcji rolnej.

Ta regulacja o maksymalnej powierzchni nie będzie stosowana również do nabycia nieruchomości rolnej w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową na podstawie przepisów ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych.

Cofnięcie ułatwień w obrocie pomiędzy fundacją rodzinną a jej fundatorem lub beneficjentem

Nowe przepisy wprowadzają również obostrzenia. Obostrzenia te dotyczą fundacji rodzinnej oraz jej beneficjentów – cofnięto szereg przepisów, które zostały wprowadzone wcześniej przez ustawę o fundacjach rodzinnych. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnych przez fundację rodzinną od jej fundatora czy też przez beneficjenta fundacji rodzinnej będącego osobą bliską fundatora tej fundacji rodzinnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy, już nie będzie mogła przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.

Wprowadzono również obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego (w przypadku osoby fizycznej osobiście), w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a także zakaz zbywania czy oddawania w posiadanie innym podmiotom nabytej nieruchomości przez beneficjenta fundacji rodzinnej, będącym osobą bliską fundatora tej fundacji rodzinnej, jeżeli zbywcą jest fundacja rodzinna.

Nowelizacja jest bardzo obszerna i wprowadza wiele ułatwień, ale również obostrzenia. W kolejnej części zostaną opisane zmiany dotyczące zarządzania państwowym zasobem ziemi przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.