Zmiany przepisów dotyczących obrotu ziemią rolną cz. II – KOWR

Nieruchomości

Nowe przepisy z 5 października (Ustawa o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw - Dz.U. z 2023 r. poz. 193) zmieniają wiele kwestii dotyczących zarządzania państwowym zasobem ziemi przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Nowelizacja przewiduje nowy sposób naliczania należności z tytułu czynszu dzierżawnego. Ma to na celu zmniejszenie wpływu wahających się cen pszenicy na jego wysokość. Zgodnie z ustawą, należność z tytułu czynszu dzierżawnego za nieruchomości wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa określanego w umowie jako równowartość pieniężna odpowiedniej ilości pszenicy ustalana ma być teraz na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy za 11 kwartałów poprzedzających termin płatności czynszu. Ta kwestia jednak wejdzie w życie od 1 stycznia 2024 roku.

Co więcej, od 5 października nie pobiera się czynszu dzierżawnego za użytki rolne klasy VI i VIz, z wyłączeniem użytków rolnych wydzierżawianych na cele związane z działalnością pozarolniczą (dotychczas zwolnienie obejmowało wyłącznie klasę VI).

Dodano regulację stanowiącą, iż w przypadku gdy prawo pierwokupu nieruchomości rolnej z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa, z wyjątkiem wynikającego z mocy prawa pierwszeństwa innego uprawnionego działającego na rzecz Skarbu Państwa.

Rozszerzone zostało prawo pierwokupu KOWR o prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce dominującej w rozumieniu art. 4 par. 1 pkt 4 KSH, względem spółki, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Transakcje sprzedaży udziałów i akcji mogą przez tę zmianę stać się bardziej czasochłonne i skomplikowane.

Wprowadzono także ułatwienia w wydzierżawianiu gruntów na cele związane z pozyskiwaniem energii ze źródeł odnawialnych. Chodzi o grunty najniższych klas bonitacyjnych - klasy VI i VIz.

Ponadto, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa będzie miał możliwość przekazywania Lasom Państwowym gruntów z przeznaczeniem na lasy oraz grunty przeznaczane na potrzeby gospodarki leśnej, które nie mogą być przeznaczone na prowadzenie racjonalnej gospodarki rolnej. Nowe przepisy przewidują, że będzie się to odbywało za pomocą umowy, a nie jak dotychczas - w drodze decyzji administracyjnej.

Dodatkowo ustawa wprowadza nowy wymóg zbycia nieruchomości rolnych na rzecz innych podmiotów niż rolnik indywidualny. Poza obowiązkiem wykazania, że zbywca nie miał możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikom indywidualnym oraz, że nabywca zobowiązuje się do prowadzenia działalności rolniczej, a w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych, zgodnie z nowymi przepisami dodatkową przesłanką będzie cena sprzedaży gruntu, która nie może być niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży. Nowy stan prawny ma eliminować sztuczne zawyżanie cen w ogłoszeniach, które celowo zniechęcają rolników indywidualnych do nabycia nieruchomości.

Obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez co najmniej 5 lat nie dotyczyć będzie nieruchomości rolnej:

  1. nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa - jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej;

  2. nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa - jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi;

  3. nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej;

  4. nabytej przez zasiedzenie;

  5. co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne

  6. nabytej przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;

  7. wchodzących w skład nabytej nieruchomości rolnej gruntów objętych umową dzierżawy opatrzoną przed dniem 30 kwietnia 2016 r. datą pewną - przez okres obowiązywania tej umowy;

  8. budynku mieszkalnego wraz z gruntami, których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 1 ha - obciążonych służebnością dożywotniego zamieszkiwania i użytkowania.