Zmiany warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki - czyli walka z tzw. patodeweloperką.
1 kwietnia 2024 roku wejdzie w życie Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii zmieniające Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie („Rozporządzenie”). Ma ono zwalczać tak zwaną „patodeweloperkę”, czyli działania deweloperów budowlanych, które pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami i zasadami współżycia społecznego, a często również ze zdrowym rozsądkiem. Osiągnęła ona swój punkt krytyczny u progu lat 20. XXI wieku. Działania te objawiają się m. in. sprzedawaniem mikroapartamentów czy mieszkań niespełniających wymogów nasłonecznienia bądź wentylacji. Często obiekty takie usytuowane są zbyt blisko siebie, nie mają zapewnionych prywatności oraz odpowiednich przestrzeni wspólnej i zielonej. W praktyce jednak, zmiana taka oznacza to także poważną ingerencję w prawo własności i może stanowić poważne zagrożenie dla funkcjonowania tzw. condohoteli.
Pierwsza zmiana polega na zwiększeniu minimalnej powierzchni lokalu użytkowego (przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej). Obecnie jego powierzchnia musi wynosić od 18 do 24 m2, lecz po wejściu w życie § 56a. Rozporządzenia będzie to minimum 25 m2. Zmiana ta podyktowana jest walką z condohotelami, czyli budynkami wznoszonymi przez inwestora-dewelopera składającymi się z lokali użytkowych. Deweloper sprzedaje poszczególne „lokale inwestycyjne” jednocześnie oferując nabywcy, że je wynajmie w zamian za określony czynsz. W rzeczywistości są one użytkowane jak lokale mieszalne a nie spełniają odpowiednich wymagań dla mieszkania (zgodnie z uzasadnieniem Rozporządzenia). Inwestorzy często chcąc kupić lokal mieszkalny nieświadomie kupują lokal użytkowy, bo tak wygląda na pierwszy rzut oka. Zmiana sposoby użytkowania często nie jest możliwa ze względu na wielkość, przeznaczenie gruntu, czy niespełnianie warunków technicznych. Condohotele nie spełniają również wymogów hotelu czy motelu. Takie obostrzenie może wyeliminować je z rynku.
Minimalna powierzchnia wynosząca 25 m2 nie dotyczy lokali, które znajdują się:
- na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiadają bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku (jak w amerykańskich motelach),
- w budynkach zamieszkania zbiorowego lub w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych (hotele i motele),
- w budynkach dla których przed dniem 1 kwietnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Kolejną zmianą jest zwiększenie do pięciu metrów odległości od granicy działki budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji. Dotąd odległość ta wynosiła minimum trzy metry w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a w przypadku ścian z oknami lub drzwiami – cztery metry. Ponadto, nowe przepisy nakazują zachować minimalną odległość wynoszącą 30 m pomiędzy ścianami nowego budynku produkcyjnego lub magazynowego (o powierzchni zabudowy ponad 1000 m2), a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego.
W przypadku wybudowania więcej niż jednego balkonu na jednej płycie balkonowej konieczne będzie zastosowanie przegrody o wysokości minimum 2,2 m oraz szerokości równej co najmniej szerokości balkonu. W przypadku gdy balkon ma szerokość równą lub większą niż 2 m – minimum 2 m. Przegroda powinna się też charakteryzować odpowiednią przepuszczalnością światła (od 30% do 50%). Zmiana ta ma zwiększyć prywatność i zapewnić odpowiednie odizolowanie od sąsiadów.
W kwestii zachowania prywatności obowiązkowe będzie również stosowanie między dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej. Dodatkowo zostanie wprowadzony obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami w przypadku prowadzenia robót budowlanych, zarówno w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych.
Obowiązkowe będzie wykonanie pomieszczenia gospodarczego o powierzchni minimalnej – 15 m2 w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Przestrzeń ta ma służyć przechowywaniu rowerów czy wózków dziecięcych.
Na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac (ponad 1000 m2) konieczne będzie zapewnienie co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego.
Obowiązkowe będzie budowanie placów zabaw przy bloku lub na osiedlu, w których jest więcej niż 20 mieszkań. Przy budynkach z 21-50 mieszkaniami co najmniej 1 m2 placu będzie przypadał na jedno mieszkanie, przy budynkach z 51-100 mieszkaniami plac zabaw będzie musiał mieć min. 50 m2, a przy inwestycjach od 101 do 300 mieszkań na każdy lokal ma przypadać min. 0,5 m2. placu. Powyżej 300 mieszkań w budynku plac zabaw będzie miał powierzchnię min. 200 m2. Wprowadzone zostaną też wymogi co do wyposażenia placów zabaw. Z kolei obowiązek wykonania miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami będzie dotyczył zespołu budynków wielorodzinnych, w którym jest więcej niż 20 mieszkań.