Rozwiązania umowy najmu ze względu na siłę wyższą.

Umowa najmu, zawarta na czas oznaczony, może zostać rozwiązana jedynie w przypadkach przewidzianych w niej samej. Z tego powodu szczególnie istotne z perspektywy najemcy jest zabezpieczenie swoich interesów stosując różne klauzule umowne. Przesłanki wypowiedzenia powinny być jasno określone. Jedną z sytuacji, przed którą warto zabezpieczyć swoje interesy jest wystąpienie siły wyższej. Czym jest owa siła wyższa i jak skutecznie ją zastrzec w umowie?

Siła wyższa, nie jest dokładnie określona w przepisach Kodeksu cywilnego. Jej definicja została sformułowana w doktrynie i orzecznictwie, które preferują tzw. obiektywną koncepcję siły wyższej. Według tego podejścia, siłą wyższą jest tylko zdarzenie, które spełnia trzy cechy: jest zewnętrzne, czyli występuje poza kontrolą strony umowy, niemożliwe do przewidzenia (nadzwyczajne i nagłe) oraz niemożliwe do uniknięcia jego skutków. Jak stwierdził  Sąd Najwyższy: „Siła wyższa musi być zatem zdarzeniem zewnętrznym w stosunku do powołującego się na nią podmiotu. Stan określany w ten sposób powinien istnieć obiektywnie, a więc musi być widoczny i sprawdzalny dla nieuprzedzonego obserwatora; nie może być np. wytworem wyobraźni. Odnośnie do natężenia wpływu tego zdarzenia na działanie lub zaniechanie przeważa tzw. teoria obiektywna, nie dopuszczająca, aby miarodajna była wyłącznie ocena podmiotu powołującego się na siłę wyższą. Jednak stosowanie tej teorii musi odbywać się z uwzględnieniem okoliczności ocenianych indywidualnie dla danego przypadku, zatem ocena powinna być dokonywana "z zewnątrz" ale przy uwzględnieniu konkretnej sytuacji ocenianego.”

Za siłę wyższą uznaje się również akty podejmowane przez władze publiczne oraz wydarzenia społeczne lub polityczne o ogromnej skali i katastrofalnych skutkach np. pandemia, wojna czy klęska żywiołowa.

W przypadku umów najmu terminowego, siła wyższa może prowadzić do rozwiązania umowy, jeśli jest to w niej przewidziane. Zgodnie bowiem z art. 673 §  3. Kodeksu cywilnego „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.” Przepisy prawa nie przewidują automatycznego prawa rozwiązania umowy w przypadku siły wyższej. Strony umowy mogą zawrzeć klauzulę dotyczącą siły wyższej, określając w niej warunki i konsekwencje wystąpienia takiej sytuacji.

Ochrony w przypadku wystąpienia siły wyższej możemy szukać również w art. 495 §1. Kodeksu Cywilnego: „Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu”. Wedle tej koncepcji jako siłę wyższą rozumie się bowiem okoliczność, za którą żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi. Najem jest natomiast umową wzajemną, więc w przypadku niemożności spełnienia świadczenia przez wynajmującego lub najemcę nie mogą oni żądać świadczenia od drugiej strony.

Rozważając powyższe kwestie nie można zapomnieć o wzięciu pod uwagę klauzuli rebus sic stantibus ujętej w art. 357¹: Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Podsumowując, warto zabezpieczyć się w umowie najmu terminowego na okoliczność wystąpienia siły wyższej, ponieważ to właśnie jej postanowienia będą miały kluczowe znaczenie przy rozstrzyganiu tej kwestii.