Przewłaszczenie na zabezpieczenie.

Jak skutecznie zabezpieczyć spłatę pożyczki przez dłużnika? Jednym z możliwych zabezpieczeń płatności, które można rozważyć jest tzw. przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie powinna określać prawa i obowiązki stron, w szczególności musi zawierać przeniesienie na wierzyciela prawa do nieruchomości lub ruchomości przez dłużnika czy osobę trzecią.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie funkcjonuje w dwóch wariantach: (a) bezwarunkowo albo (b) pod warunkiem rozwiązującym spłaty długu.

Umowa bezwarunkowa musi zawierać zobowiązanie z zastrzeżeniem, że przeniesiona własność powróci do zbywcy w momencie spłaty wierzytelności. Rzecz będąca przedmiotem zabezpieczenia pozostaje w posiadaniu dłużnika. Wierzyciel zobowiązuje się do korzystania z nabytego prawa jedynie i wyłącznie w niezbędnym zakresie, wynikającym z celu zabezpieczenia. Znaczące jest przy tym to, aby porozumienie o przewłaszczeniu zawierane między wierzycielem a osobą fizyczną, nie miało bezpośredniego związku z ewentualnie prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową zbywcy.

W momencie gdy osoba zobowiązana do spłaty należności nie wywiąże się z istniejącego obowiązku, wierzyciel staje się bezspornie właścicielem rzeczy ruchomej lub nieruchomości. W sytuacji, w której w porozumieniu stron nie zostanie ustalony sposób zaspokojenia się wierzyciela z nabytej rzeczy, zaspokojenie może być dokonane w formie wybranej przez wierzyciela, np. poprzez zbycie rzeczy lub jej zatrzymanie.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości rodzi liczne wątpliwości i nie jest dozwolone w każdym przypadku. Od 30 maja 2020 roku obowiązują zmiany ograniczające swobodę umów, wprowadzone do art. 387¹ ustawy Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku. Zgodnie z tym przepisem nieważna jest umowa, w której, w celu zabezpieczenia roszczeń, przewłaszczona jest nieruchomość służąca zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osoby fizycznej, gdy jednocześnie:

• wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub
• wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub
• zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.

Zmiany docelowo mają wyeliminować zbytnią i niezasadną ochronę niewysokich pożyczek w stosunku do wartości nieruchomości mającej być przedmiotem umowy przewłaszczenia na zabezpieczenia. Tym samym ustawodawca zauważył problem zbytniego nadużywania formy przeniesienia prawa do nieruchomości, której wartość znacząco przewyższa zabezpieczoną wierzytelność. Z drugiej strony, po zmianie art. 387¹ k.c. w doktrynie powstał spór, co do wprowadzenia w tym przypadku nadmiernej kazuistyki legislacyjnej. Podnosi się, że nadmierną ochronę drobnych wierzytelności można byłoby ograniczyć powołując się na inne, bardziej uniwersalne instrumenty przewidziane w przepisach prawa cywilnego. Niemniej jednak, według zmian wprowadzonych w 2020 roku nieważna będzie umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie, której celem była ochrona wierzytelności o niskiej wartości przez przewłaszczenie nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej przez konsumenta, wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w wymienionych przypadkach przewidzianych w art. 387¹ k.c.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest więc skutecznym środkiem ochrony praw wynikających z istniejącego obowiązku zapłaty długu, jednak nie jest to instrument nieograniczony. Dzięki konstrukcji zapisu tej formy zabezpieczenia, chroni ona zarówno wierzyciela dochodzącego spłaty należności, jak i dłużnika czy osobę trzecią przed nadmierną stratą, przy poświadczaniu o swojej zdolności spłaty zobowiązania.