Odpowiedzialność karna w Ustawie Deweloperskiej

Ustawa deweloperska to potoczna nazwa Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 roku. Powszechnie używany skrót przyjął się z uwagi na fakt, że to głównie przedsiębiorcy, którzy zajmują się budową i sprzedażą nieruchomości, a tym samym realizują przedsięwzięcia deweloperskie, mają obowiązek stosować się do przepisów zawartych w ustawie.

W przypadku naruszeń wynikających z braku przestrzegania zapisów ustawy deweloperskiej, wskazane podmioty będą podlegały przepisom karnym, wymienionym w rozdziale 9 u.o.p.n.f.

Regulacje miały z założenia motywować deweloperów do dokładnego wywiązywania się z obowiązków, a tym samym gwarantować bezpieczeństwo interesów nabywców nieruchomości. Odpowiedzialność karna lub wykroczeniowa przewidziana jest w ustawie deweloperskiej za niezapewnienie środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców (art. 57), niesporządzenie prospektu informacyjnego mimo rozpoczęcia sprzedaży (art. 58) czy podanie w nim nieprawdziwych informacji (art. 59). Karę poniosą również przedsiębiorcy, którzy nie wywiążą się z obowiązku posiadania zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę (art. 60) czy też za niezgodną z przepisami wypłatę środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym (art. 62).

Przyjrzyjmy się przedstawionym przepisom dokładniej.

- Obowiązek zapewnienia nabywcom mieszkaniowego rachunku powierniczego trwa od dnia przeniesienia praw w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Konieczność zawarcia przez dewelopera umowy z Bankiem powstaje od momentu zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej. Poprzez zapewnienie jednego z dwóch wariantów rachunków tzn. otwartego lub zamkniętego, nabywca nieruchomości wpłaca na ten rachunek kwoty akonto spłaty należności za kupowaną nieruchomość. Niezapewnienie środków ochrony wpłat przez dewelopera ma charakter umyślny, przez co naraża się on na karę grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2 (art. 57 u.o.p.n.f.).

- Brak sporządzenia prospektu informacyjnego mimo rozpoczęcia sprzedaży stanowi wykroczenie przez zaniechanie. Istotne jest wskazanie momentu, od którego rozpoczyna się sprzedaż. Zgodnie z art. 5 pkt 12 ustawy deweloperskiej, rozpoczęcie sprzedaży to moment podania do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Pod tym pojęciem kryje się również gotowość do zawierania z nabywcami umów. Nabywcy sugerują się informacjami wskazanymi w prospekcie, a jakość zawartych tam danych wpływa pośrednio na decyzję dotyczącą zakupu nieruchomości. W sytuacji, w której deweloper nie sporządzi prospektu informacyjnego, pomimo ciążącego na nim obowiązku, będzie on podlegał karze grzywny na mocy art. 58 u.o.p.n.f..

- Osoba będąca odpowiedzialna za informacje i dane zawarte w prospekcie informacyjnym, podając nieprawdziwe lub ukrywając prawdziwe informacje lub dane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2. Artykuł. 59 u.o.p.n.f. odnosi się zarówno do informacji prostych zawartych w prospekcie, np. danych adresowych dewelopera, jak też do bardziej szczegółowych sformułowań dotyczących danego zadania inwestycyjnego, zagospodarowania terenu czy sąsiedztwa. Trafnym rozwiązaniem byłoby ograniczenie odpowiedzialności karnej do podania lub utajenia nieprawdziwych istotnych danych i informacji, które w sposób rzeczywisty mogłyby wpływać na podjęcie przez nabywcę decyzji o nabyciu lokalu.

- Rozpoczęcie sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką wiąże się z obowiązkiem posiadania zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę, jeśli prowadzone jest w tym zakresie przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne. Nieposiadanie zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia, gdy jest to wymagane, skutkuje nałożeniem na dewelopera kary grzywny (art. 60 u.o.p.n.f.).

Powstaje pytanie, na ile kary wprowadzone przez wymienione przepisy karne są zasadne.

Zaplanowana przez ustawodawcę odpowiedzialność karna przedsiębiorców lub osób wykonujących pracę zarobkową na ich rzecz, jest wątpliwie proporcjonalna w stosunku do przedmiotu czynów sankcjonowanych na gruncie ustawy deweloperskiej. Praktyka pokazuje, że kara pozbawienia wolności, której podlegają osoby nie wywiązujące się z obowiązków wymienionych w art. 57 czy art. 59 u.o.p.n.f., prawdopodobnie nie zostanie orzeczona, a naruszyciele zmierzą się z sankcjami o innym charakterze. Bardziej adekwatnym rozwiązaniem byłoby wykorzystanie dolegliwości odpowiedzialności administracyjnej w postaci nałożenia kar pieniężnych. Kara zostałaby wówczas nałożona na spółkę prawa handlowego, a nie na konkretną osobę z kadry. Model ponoszenia odpowiedzialności wykorzystywany obecnie, wiąże się z koniecznością ustalenia tożsamości naruszyciela, przez to przypomina bardziej straszenie wpisaniem do tzw. karty karnej i dalszymi tego skutkami.

Kwestia ustalenia dokładnego kręgu podmiotów, względem których miałaby zostać wymierzona sprawiedliwość w przypadku naruszeń, stanowi następne źródło wątpliwości. Poprzez wprowadzenie art. 61 do rozdziału 9 u.o.p.n.f. dokonano indywidualizacji odpowiedzialności karnej. Według wspomnianego przepisu, jeżeli deweloperem jest podmiot niebędący osobą fizyczną, odpowiedzialność przewidzianą w art. 57-60 ponosi osoba fizyczna działająca w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji. Przepis odnosi się w znaczącym stopniu do spółek prawa handlowego, bowiem w kategorii podmiotów prawnych i jednostek organizacyjnych, to właśnie one prowadzą działalność związaną z obrotem nieruchomościami. Szeroko zakreślone ramy podmiotowe pozwalają przyjąć, że odpowiadać mogą członkowie organów osób prawnych, uprawnionych do reprezentacji i prowadzenia spraw, a także inni przedstawiciele deweloperów np. prokurenci, pełnomocnicy, kuratorzy. Z uwagi na szeroką rozpiętość struktur organizacyjnych tych podmiotów ustalenie tożsamości osoby, która powinna odpowiadać za złamanie przepisów może stać się utrudnione.

Katalog czynów karalnych przewidzianych przez ustawę deweloperską rozszerzył się, przez co przedsiębiorcy zajmujący się budową i sprzedażą nieruchomości muszą prowadzić swoją działalność w sposób jeszcze bardziej dokładny i starannie wykonywać wszystkie obowiązki nałożone na nich przez ustawodawcę. Taki zapewne miał być zamysł wprowadzenia wspomnianych przepisów penalizujących czyny deweloperów. Deweloper nie wywiązując się ze swoich powinności naraża się na kłopoty i odpowiedzialność karną. Przewidziany zakres odpowiedzialności, jak również kary przewidziane w rozdziale 9 ustawy deweloperskiej, nie są wystarczająco funkcjonalne. Praktyka ujawniła brak ukształtowania się konkretnej linii orzeczniczej na gruncie naruszeń przepisów Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, a przy dalszej dyskusji okazuje się, że regulacje przedstawiane są na ogół w dość negatywnym świetle.