Zmiany zasad opodatkowania nieruchomości. Nowe definicje budynku i budowli.

​1 stycznia 2025 roku weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, która wprowadziła istotne zmiany dotyczące podatku od nieruchomości. Celem nowelizacji było wyeliminowanie dotychczasowych wątpliwości interpretacyjnych przy jednoczesnym zachowaniu aktualności orzecznictwa sądów administracyjnych. Co to oznacza dla podatników?

Jedną z kluczowych zmian jest wprowadzenie do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych autonomicznych definicji "budynku" i "budowli". Wcześniej przepisy odwoływały się do definicji zawartych w Prawie budowlanym, co prowadziło do licznych sporów interpretacyjnych.  Nowelizacja jest efektem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 lipca 2023 roku (sygn. akt SK 14/21), który uznał dotychczasowe regulacje za niezgodne z Konstytucją (art. 84 i art. 217), podkreślając, że przesłanki stanowiące podstawę opodatkowania muszą wynikać bezpośrednio z ustawy podatkowej. Podatnicy powinni zweryfikować, czy ich nieruchomości nie podlegają nowej klasyfikacji, co może mieć wpływ na wysokość zobowiązań podatkowych.

Nowa definicja budynku obejmuje obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach, a podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność. Wyłączone z tej kategorii są jednak obiekty, w których są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, w kawałkach, ciekłe lub gazowe.

Budowlą natomiast jest każdy obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy (np. droga, fundament, ogrodzenie), wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Pod pojęciem budowli rozumie się również elektrownię wiatrową i fotowoltaiczną, biogazownię rolniczą, magazyn energii, urządzenia techniczne – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych, oraz urządzenia budowlane (przyłącze, urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków) bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem i niezbędne do ich użytkowania z zgodnie z przeznaczeniem, a także fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne.

Nowe definicje mają na celu jednoznaczne określenie przedmiotu opodatkowania. Dzięki tym zmianom organy podatkowe nie będą mogły arbitralnie rozszerzać definicji budowli, co było częstą praktyką prowadzącą do sporów sądowych.

W związku z nowelizacją, maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2025 roku zostały podwyższone o 2,7% w porównaniu z rokiem poprzednim. Przykładowo:

• dla budynków mieszkalnych - 1,19 zł za 1 m² powierzchni użytkowej,
• dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 34,00 zł za 1 m² powierzchni użytkowej.

Ostateczne stawki w poszczególnych gminach są ustalane przez rady gmin, jednak nie mogą one przekraczać wartości maksymalnych określonych w obwieszczeniu Ministra Finansów.

Dotychczas garaże posiadające odrębną księgę wieczystą traktowane były jako osobne nieruchomości i opodatkowane według wyższej stawki przypisanej budynkom użytkowym. Od 2025 roku wszystkie pomieszczenia przeznaczone do przechowywania pojazdów, które znajdują się w budynkach mieszkalnych (z wyjątkiem tych wykorzystywanych do działalności gospodarczej), podlegają jednolitej, niższej stawce wynoszącej 1,19 zł/m².

Zmiany w podatku od nieruchomości mają na celu uproszczenie systemu i zwiększenie pewności prawa dla podatników. Jednakże przedsiębiorcy i właściciele nieruchomości powinni dokładnie przeanalizować, czy ich nieruchomości zostały objęte nową klasyfikacją budynków i budowli, a także sprawdzić aktualne stawki podatkowe w swojej gminie.