Odpowiedzialność Inwestora w umowie o roboty budowlane
Kim jest Inwestor i jaka jest jego rola
Na samym wstępie zacznijmy od tego kim jest Inwestor. Tą rolę mogą pełnić osoby prywatne, firmy, spółki, instytucje publiczne czy jednostki samorządu terytorialnego. Jest to kluczowa postać w realizacji projektów budowalnych, nie tylko odpowiada za finansowanie inwestycji, ale także za organizację i nadzór całego przebiegu procesu budowlanego. Jego podstawowym zadaniem jest doprowadzenie do powstania obiektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zasadami wiedzy technicznej oraz ustaleniami projektu budowlanego. Do jego obowiązków należy między innymi: przekazanie terenu budowy w stanie umożliwiającym rozpoczęcie robót, dostarczenie projektu budowlanego i dokumentacji technicznej, współdziałanie z wykonawcą w toku realizacji robót, dokonanie odbioru obiektu oraz zapłata wynagrodzenia w ustalonym terminie.
Generalny Wykonawca jako uczestnik procesu budowalnego
Generalny Wykonawca to podmiot, który na podstawie umowy o roboty budowalne, zawartej z inwestorem, zobowiązuje się do wykonania całej inwestycji lub jej zasadniczej części. Ma on prawo do zatrudnienia podwykonawców do wykonania określonych prac, ale to on na koniec pozostaje głównym odpowiedzialnym wobec inwestora za wykonanie inwestycji. Do jego obowiązków należy między innymi: realizacja robót zgodnie z projektem, przepisami techniczno-budowlanymi i zasadami sztuki budowlanej, organizacja budowy i zapewnienie bezpieczeństwa pracy, prowadzenie dokumentacji budowy, czy koordynacja prac podwykonawców. W praktyce to generalny wykonawca odpowiada za techniczne i organizacyjne prowadzenie budowy.
Odpowiedzialność solidarna inwestora
Inwestor może ponosić odpowiedzialność solidarną na podstawie art. 647¹ kc. wraz z generalnym wykonawcą wobec podwykonawców. Odpowiedzialność tych podmiotów względem podwykonawcy to istotny element każdej inwestycji budowlanej.
Podwykonawca może dochodzić zapłaty nie tylko od wykonawcy, z którym zawarł umowę, ale również od inwestora. Warunkiem jest jednak prawidłowe „wprowadzenie” podwykonawcy do inwestycji. Nie jest tak, że inwestor zawsze i w każdym wypadku odpowiada za wszystkich podwykonawców.
Tryb zgłoszeniowy:
Aby powstała odpowiedzialność solidarna inwestora, muszą być spełnione dwie przesłanki:
- – inwestor musi otrzymać przed rozpoczęciem robót przez podwykonawcę zgłoszenie szczegółowego przedmiotu robót danego podwykonawcy (może je złożyć wykonawca albo sam podwykonawca).
- Brak sprzeciwu – inwestor nie może w ciągu 30 dni od doręczenia zgłoszenia sprzeciwić się udziałowi tego podwykonawcy (sprzeciw trzeba złożyć zarówno wykonawcy, jak i podwykonawcy).
Jeżeli inwestor milczy przez 30 dni – przyjmuje się, że wyraził zgodę, a w efekcie wejdzie w odpowiedzialność solidarną za wynagrodzenie tego konkretnego podwykonawcy.
Tryb umowny:
Art. 647¹ § 2 k.c. dopuszcza prostszy wariant: już w umowie między inwestorem a generalnym wykonawcą można wpisać konkretnego podwykonawcę z opisem zakresu jego robót. Wtedy zgłoszenie nie jest potrzebne – zgoda inwestora jest udzielona „z góry” w samej umowie i również prowadzi do solidarnej odpowiedzialności za wynagrodzenie tego podwykonawcy.
Dlaczego to ważne
W praktyce np. brak formalnego sprzeciwu może oznaczać, że inwestor nieświadomie przejmie na siebie solidarną odpowiedzialność finansową. Dlatego każda inwestycja powinna mieć jasne procedury zgłaszania i akceptacji podwykonawców, a umowy – precyzyjnie określać tryb zgód i obowiązki stron.